2024년 초, 서울 및 수도권 부동산 시장에 중대한 변화가 예고되고 있다. 주택 공급의 지도가 전환점을 맞이하는 지금, 신규 물량과 공급 방식의 변화가 시장에 어떤 긍정적 신호를 주고 있는지 살펴볼 시점이다.
도심 유휴 용지 활용이 핵심인 공급 확대 전략
김윤덕 국토교통부 장관은 올해 1월 말, 서울과 수도권 내 유휴 용지와 노후 공공시설을 활용한 주택 공급 대책을 공식 발표한다는 방침을 밝혔다. 이번 대책의 차별점은 과거와 달리 서울 도심과 역세권에 초점을 맞춘 점이다. 기존 외곽 택지 개발에서 벗어나, 도심 내 활용도가 낮은 땅과 노후 청사를 ‘좋은 집’으로 탈바꿈시키는 방식이 그 골자다.
주요 공급 후보지는 이미 상당 부분 윤곽이 잡힌 상태다. 위례업무용지, 한국교육개발원 부지, 성대야구장 등 다양한 공간이 구체적으로 개발 대상에 오르고 있다. 과거 서울 송파·서초 빈땅 복합개발 및 상암DMC, 용산 캠프킴 등과 같은 프로젝트들도 단계적으로 진행되면서, 서울만 해도 2030년까지 약 4,000가구, 수도권 노후 임대주택을 2만 3,000가구 재건축할 수 있다는 계획이 공개됐다.
이전 정책들과 비교했을 때 이번 대책이 갖는 의의는 도심의 공급 기회 확대와 주택 품질 향상에 있다. 관계 당국은 “과거 닭장 아파트식이 아닌, 국민들이 선호할 만한 집을 만들겠다”는 점을 강조하고 있다. 이는 단순한 주택공급이 아닌, 실거래 수요와 생활 편의까지 고려된 장기적 가치의 공급임을 시사한다.
주요 데이터와 정책 흐름: 꾸준한 도심 공급 시도와 전환
도심 유휴 용지 활용 정책은 단발성 이슈가 아니라 꾸준한 정책 방향의 일환이다. 이미 2020년 8·4 대책(용산·태릉 등 13만 가구 공급), 2025년 송파·서초 빈땅 복합개발(4,000가구), 최근 용산공원·캠프킴 등의 개발 추진에서 드러나듯, 현 정부와 과거 정부 모두 도심 내 잠재 땅을 공급에 적극 연결해 왔다.
공공주택 공급 효율화도 동반된다. 한국토지주택공사(LH)는 공급 사업 혁신을 위해 조직 개편 및 외부 인사 참여 방식을 준비 중이다. 공공 임대주택, 노후 청사, 미활용 관공서 부지의 체계적 재정비가 일상적인 공급 프로세스로 자리 잡을 가능성이 높아지고 있다. 실제로 최근 8.4 대책 당시 용적률 완화와 층수 규제 해제 등이 논의됐고, 실질적 공급 확대를 위한 인허가 속도 개선 역시 본격 추진되고 있다.
시장의 기대감은 이러한 흐름에서 비롯된다. 실수요를 만족시키는 도심 내 양질의 신규 주택 공급은 거래 활성화, 가격 안정, 미래 가치 동시 향상으로 이어질 가능성이 높다. 부동산 개발업체, 건설, 자재 관련 업종 등 부동산 산업 전반에도 중장기 성장 동력이 될 수 있다.
예상 시나리오와 우리의 시사점
주택공급 패러다임 전환이 실제 시장에 어떤 흐름을 만들어낼지는 여러 변수에 달려 있다. 하지만 기대할 만한 변화가 곳곳에서 포착되고 있다.
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도심 공급 정상화 시나리오
정부 대책이 큰 저항 없이 단계적으로 추진된다면, 2024년 하반기 이후 서울 및 수도권 도심을 중심으로 연쇄적 공급 효과가 예상된다. 특히, 실수요가 집중된 역세권·업무지구 신규 아파트, 블록형 택지 등의 분양은 높은 선호와 프리미엄이 붙을 가능성이 높다. 초도 물량 공급 이후, 도심 내 매매·전세 거래량도 자연스레 확대될 수 있다. -
추가 공급 확대 가속 시나리오
공급 후보지 추가 발굴(예: 용산공원 내 신규 부지, 학교·공공시설 복합개발) 등 정책 강도가 높아진다면, 1만~2만 가구 수준의 가파른 도심 공급 증가도 배제할 수 없다. 도심 거주 선호와 가격 상승 압력이 장기적으론 완화되며, 우수 입지 신규 단지는 향후 임대·매매 수익에서 높은 경쟁력을 제공할 수 있다. -
정책 추진 난항 혹은 조정 시나리오
정치적 협의, 주민 반발, 인허가 지연 등으로 계획 일부가 수정된다 해도, 도심 유휴 용지 활용이라는 대세적 방향성 자체는 유지될 것으로 보인다. 과거 8.4 대책 추진 과정에서도 지자체 이견과 주민 반발은 있었으나, 정비사업·공공재건축 등 동반 정책과의 유기적 연결로 해결의 실마리를 찾았던 경험이 있다.
우리에게 특히 눈여겨볼 점은 다음과 같다. 먼저, 앞으로 상당 물량이 도심 내 신규 택지와 복합 부지 개발로 풀린다면, 기존의 입지 경쟁력에 더해 신축 아파트, 편의시설, 교통 접근성까지 갖춘 부동산이 시장의 새로운 표준이 될 수 있다. 이는 중장기적으로 도심 내 신축주택 프리미엄을 더욱 높이고, 실수요 또는 임대수익 목적 매입 모두 유리한 환경을 조성한다.
또한, LH 조직 혁신과 인허가 속도 개선은 공급 정책의 실행력을 높여준다. 공공기관 분리, 외부 전문가 참여 등은 사업 리스크를 낮추는 한편, 시장 신뢰도 강화와도 연결된다. 최근 산업계에서 건설사, 부동산 개발업체, 오피스텔·상가 공급자까지 신규 사업기회를 모색할 움직임이 더욱 활발해질 것으로 기대된다.
마지막으로, 이번 대책은 서울 및 수도권 도심 내 공급 확대를 넘어 지방 균형 발전과 지역 부동산 시장의 체질 개선까지 지향한다. 일정 규모 이상 공공기관 이전 계획, 노후 임대주택·공공청사 재정비 등은 서울·수도권 부동산의 과도한 쏠림 현상을 완화하고, 중장기적으로 전국적 거래량·임대 수익률 개선에도 긍정적인 영향을 줄 수 있다.
긍정적인 시사점과 마무리
전통적인 외곽 신도시 공급에서 벗어나 도심 속 자원을 적극적으로 발굴해 공급하는 새로운 기조는 서울 및 수도권 주택 시장에 획기적 기회를 안겨준다. 역세권·업무지구 등 실수요 밀집 구역 내 신축물량 증가는 기존 주택과의 차별화, 프리미엄 가치 상승, 거래 활성화 등 다방면에서 긍정적인 파급효과를 기대하게 한다.
다가올 주택공급 대책은 단순히 공급량만 늘리는 것이 아니라, 주거의 질·위치·미래가치 모두를 고려하는 구조적 변화를 이끌어낼 것이다. 시장 내 실수요자, 중장기 임대사업자 등 모든 플레이어가 신규 공급의 방향성에 집중해볼 만하다.
공급 혁신과 정책 실행력 강화의 결과로, 도심 내 신규 주택은 향후 몇 년간 투자와 실거주의 ‘핫스팟’으로 부각될 가능성이 높다. 서울 및 수도권 주택 시장의 판도 변화를 주목해야 할 시기다.
출처: 1월말 종합 주택공급 대책 예고…서울 도심 포함 / 매일경제 / 기사 바로가기