올해 부동산 시장을 움직일 중요한 변수 중 하나가 바로 전세대출에 대한 대출규제 강화다. 정부는 가계부채 총량관리에 초점을 맞추며 전세대출까지 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 대상을 넓힐 계획이다. 투자자들은 앞으로의 규제가 실제 시장에 미칠 영향과 그 안에서 부동산 투자 기회를 어떻게 바라봐야 할지 고민이 필요한 시점이다.
1. DSR 규제 확대와 가계부채 관리
정부는 내달 무주택자의 고액 전세대출에도 DSR을 포함하는 방안을 발표할 예정이다. DSR은 연소득 대비 모든 대출의 이자와 원리금 상환액이 일정 비율(40% 이하)을 넘지 못하도록 제한하는 제도다. 여기서 무주택자의 전세대출까지 DSR 규제에 들어간다면 전체 대출 여력이 조금 더 줄어든다. 이번 조치는 작년 6월 말부터 시작된 1차 대출 규제 이후, 가계부채가 GDP(국내총생산) 대비 89.7%로 좀처럼 줄지 않고 있다는 점에서 강도 높게 추진되는 것이다.
주목할 점은 국내 가계부채 비율이 90%에 육박해 이미 글로벌 최고 수준에 달했다는 점이다. 정부가 최종적으로 목표하는 것은 이 비율을 80%대로 낮추는 것이다. 시중에선 정책주택금융까지 DSR에 넣을지 논쟁이 있으나, 금융당국은 정책 목적을 감안해 종합적 검토가 필요하다는 입장이다.
시사점: 현재 증가한 대출 규제가 전방위적으로 확대되는 국면이므로, 신규 투자자뿐 아니라 기존 주택보유자들도 대출 가능성과 상환능력 점검이 필수적이다. 동시에 과거 규제 강화 때마다 나타났던 대체 투자수요 이동, 정책 특례상품으로의 풍선효과 등 시장자금의 이동에도 주목할 필요가 있다.
2. 주택가격과 전세가 동반 상승, 수요 구조 변화
정부가 지속적으로 대출 억제책을 내놓았음에도 서울 아파트값은 작년 2월 첫째 주부터 올해까지 49주 연속 상승세를 보이고 있다. 전세가 역시 강보합세다. 5대 주요 시중은행의 전세대출 잔액도 2023년 6월(122조9773억원)과 연말(122조6498억원) 비교 시 거의 줄지 않았다.
대출 규제가 강화되어도 부동산 가격과 전세가의 박스권 상승세가 쉽게 꺾이지 않고 있다는 현상이 확인된다. 갭투자 억제, 대출 옥죄기에도 실수요층이 전세 및 매매 시장에 꾸준히 유입되고 있다는 뜻이다.
정부의 추가 규제 예고에도 불구하고, 정책금융 상품에 대한 수요까지 늘며 시중은행-정책금융 간 차별화 경쟁 및 자금 이동이 심화될 가능성도 내포한다.
시사점: 규제 강화에 따라 특정 대출상품에 수요가 집중되는 현상, 그리고 정책금융 상품의 비중 확대가 이어질 수 있다. 동시에 전세 가격이 추가로 오른다면 전세자금 수요는 꾸준히 유지될 수밖에 없다. 신규 투자자 입장에선 대출 이용 가능 여부에 따른 포트폴리오 구성을 미리 진단하는 것이 중요하다.
3. 은행권의 강화된 대출 심사와 시장 변화
올해 들어 은행권은 가계대출 목표 증가율을 2%대 이하로 설정할 예정이며, 대출 심사와 가산금리 조정에도 더 적극적인 태도를 보일 전망이다. 작년 비목표 초과 은행은 보수적 대출 정책을 내세우고 있다.
이런 상황에서 전세대출 및 정책대출까지 DSR 규제의 적용 범위가 넓어지면 규제 회피가 쉽지 않고, 대출 가능한 실수요자의 수 역시 자연스럽게 줄어들게 된다. 이는 전체 부동산 시장에서 거래 활성화의 제약 요소가 될 수 있다.
그럼에도 정부는 이달 부동산 공급 대책도 별도로 발표한다는 계획이 있기 때문에 규제 일변도의 흐름에서 서서히 균형 정책이 시도될 가능성도 남아있다.
시사점: 대출이 어려워질수록 현금흐름이 우량한 투자자 및 이미 자금조달이 된 거래 건에는 상대적으로 기회가 된다. 더불어, 앞으로 공급 대책이 병행될 경우 단기적으로는 거래 위축, 중장기적으로 저가 매물 출현 등 시장 내 틈새 기회가 나타날 수 있다.
종합해 보면, 올해 부동산 시장은 대출 환경이 녹록지 않은 가운데 투자자별 자금조달 전략과 투자처 차별화가 중요해질 것으로 전망된다. 대출 규제로 인한 거래심리 위축이 우려되는 반면, 정책금융 활용과 같은 정교한 전략, 공급대책 발표 이후 나타날 중단기 조정 국면은 새로운 기회일 수 있다. 특히 무주택 실수요자의 자금 활용 한도가 줄어드는 국면에서는, 자금력 있는 투자자의 투자 우위가 발생할 수 있음을 유념해야 한다.
출처: 전세대출 더 옥죈다…”세계 최고수준 가계부채 80%로 낮출 것”/한국경제/기사 링크