서울의 주택 부족 현상은 단기간에 개선될 기미가 보이지 않는다. 그러나 이런 공급 부족은 오히려 부동산 시장의 기회 신호일 수 있다. 데이터를 살펴보면 올해도 서울 부동산 시장에 대한 긍정적인 기대감을 가져볼 만한 근거가 확인된다.
1. 계속되는 주택공급 부족 현상
2024년 기준 서울은 주택보급률이 93.9%로, 전년(93.6%)보다 0.3%p 소폭 상승하는 데 그쳤다. 이는 전국 상승폭(0.4%p)에도 미치지 못하는 수준이다. 서울의 실제 주택 부족 규모는 25만2000가구에 달한다. 2019년 96.0%였던 주택보급률에서 지속적으로 하락해 장기적 공급 불균형이 이어지고 있다.
특히, 1인 가구 및 가구 분화 추세는 계속 가파른데, 전통적인 아파트 외에 다가구·연립·단독주택 등도 공급이 줄어들면서 총체적인 주택 공급 절대량이 부족해지고 있다. 크게 늘어나는 세대수에 비해 공급 속도는 따라가지 못하는 실정이다.
이러한 구조적인 공급난 상황에서 잠재적 매수세와 수요가 지속적으로 누적될 수밖에 없다. 신규 분양과 입주물량이 단기간에 늘어나기 어렵다는 점을 감안하면, 공급 부족이 중장기적으로 해소되긴 쉽지 않을 전망이다.
2. 글로벌 비교에서도 여전히 낮은 서울·한국 주택 재고
2024년의 또 다른 지표인 1,000명당 주택 수 증가 폭 역시 서울은 1.3% 수준에 그쳤다. 2023년 413.3가구에서 2024년 418.6가구로 증가했으나, 최근 4년 평균(1.6% 내외)에도 못 미친다. 전국적으로 비교해도 OECD 국가들이나 유럽연합, 일본보다 절대치가 크게 낮다.
- 한국 1,000명당 주택수(2022년 기준): 430.2가구
- OECD 평균: 468가구
- EU 평균: 514가구
- 일본: 492가구
서울·한국의 낮은 주택 재고량은 국제적 기준으로도 공급 부족을 방증한다. 결국 신규 주택 건설이 단기간에 대폭 늘어날 가능성이 크지 않은 만큼, 서울 주택시장의 구조적 수급 불균형은 재확인된 셈이다.
이 구조는 일시적 정책 변화로 해결될 문제가 아니라, 장기적 시장 흐름상 서울과 수도권 주택의 희소가치가 계속 높아진다는 점을 시사한다.
3. 아파트 매매가격, 상승세 지속
서울 아파트 평균 매매가격은 꾸준한 오름세를 보이고 있다. 2019년 8억5900만원 → 2022년 12억6000만원 → 2023년 12월 15억원 돌파 등 단기간에 큰 폭의 가격 상승이 이어졌다.
주택공급 부족이 장기화되면서, 실수요자 중심의 매수세가 유지되고, 신축 및 질 좋은 아파트에 대한 선호는 더욱 집중되는 양상이다. 우량 입지의 매물이 상시 부족하다보니 실질적인 거래가가 꾸준히 지지되는 구조다.
특히, 고점 논란이나 일시적 조정이 있더라도 중장기적으로 가격을 견인할 만한 뚜렷한 하향요인이 부각되지 않는다는 점도 주목할 만하다. 올해 역시 주춤해 보이는 거래량 와중에도 협소한 공급과 탄탄한 수요, 고질적 공급 격차로 인해 가격 방어력이 높을 것으로 기대된다.
시사점
서울 주택공급 부족 현상과 상대적으로 낮은 주택 재고량, 그리고 꾸준한 아파트 가격 상승 모두 주택시장의 희소성과 가치를 부각시킨다. 이것은 단순한 실수요자만이 아니라, 미래 투자 관점으로서도 명확한 신호로 해석할 수 있다.
단기 리스크는 존재하더라도, 현재의 구조적 공급 부족 상황이 지속되는 한 서울과 수도권 주택, 특히 우량 입지 아파트의 높은 가치와 자산 방어력은 앞으로도 강하게 유지될 가능성이 크다.
만약 시장을 장기적으로 바라본다면, 서울 주택의 희소성과 잠재력에 주목하는 전략적 접근이 긍정적으로 작용할 여지가 많다.
출처: 2024년 주택보급률·주택공급 부족과 집값 상승 분석 / 파이낸셜뉴스
https://www.fnnews.com/news/202601120729517573