2026년 새해 벽두, 서울 아파트 시장에서 들려오는 변화의 흐름이 감지된다. 중저가·소형 아파트 중심의 거래 증가는 매수세 복귀의 신호탄이 될 가능성을 보여준다. 하반기 내내 위축돼 있던 매매 시장에서, 이제 실수요자들의 현실적 선택지가 늘어나며 시장 분위기가 달라지고 있다.
1. 12월 들어 거래량 회복, 실수요 중심의 매수세 움직임
작년 10·15대책 이후 급랭했던 서울 아파트 매매 시장이 올 12월 다시금 살아나고 있다. 12월 거래량은 3584건(11일 기준)으로, 11월(3335건)보다 이미 많다. 거래 신고 마감일이 남아 있다는 점을 감안하면, 최종적으로 6000건을 넘길 것이라는 관측도 제기되고 있다. 매수심리가 완전히 살아난 것은 아니지만, 바닥을 찍은 뒤 저점을 확인하려는 움직임이 일부 돌아온 것이다.
특히, 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 확대에도 불구하고, 실수요자 중심의 거래가 늘어나고 있다는 분석이다. 집값이 급락하지 않는 상황에서, 더 이상 기다려도 의미없다는 인식이 일부 수요자에게 확산되고 있다. 뚜렷한 매매 회복은 아니지만, 체감 거래량 증가가 확실하게 나타나고 있다는 점에서 시장 분위기의 전환점이 될 수 있다.
2. 저가·소형 아파트에서 거래 회복세 두드러져
이번 거래 증가의 특징은 중저가 및 소형 아파트에 집중되고 있다는 점이다. 금리 상승과 대출 규제가 한계가 뚜렷한 가운데, 그동안 시장에 나온 저가 매물들이 빠르게 거래되고 있다. 실제 가격이 충분히 조정된 구간에서 실수요자들이 적극적으로 매수에 나서고 있다. 최근 거래 현장에서는 “이 정도 가격이면 들어갈 만 하다”는 분위기가 제법 감지된다.
공급에 대한 막연한 불안감이나 추가 하락 기대보다는, 내 집 마련·거주 목적 실수요죠 정책이 시장을 견인하고 있음을 보여준다. 특히 전용 59㎡ 이하 등 실거주 실수요가 많은 주택 유형의 거래가 활발하다. 이 움직임은 시장의 단단한 저점 형성과 시세 안정, 향후 점진적 회복의 신호로 해석할 수 있다.
3. 지역별 온도차, 확실해지는 강남3구와 비(非)강남권 양극화
12월 서울 아파트 거래 회복세는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 지역에서 두드러졌다. 노원구는 11월 대비 70% 넘는 거래 증가(393건)로, 동북권의 회복 변화를 이끌었다. 강동, 구로, 동작, 영등포, 관악 등 비강남권 주요 지역도 거래량이 확대됐다.
반대로, 강남3구와 용산구의 12월 거래량은 11월 대비 절반 수준에 그쳤다. 고가주택 밀집지일수록 대출 규제와 토지거래허가구역 지정의 영향이 훨씬 크게 작용하고 있다는 의미다. 즉 매수세 회복은 ‘합리적 가격’, ‘신규 진입 가능한 시장’에 먼저 출현하고, 강력한 규제지역에는 뚜렷이 나타나지 않은 양상을 보이고 있다. 이런 구조는 당분간 ‘지역별 비동조화’를 예상하게 한다.
강남권의 관망세와 비강남권의 실수요 확산 흐름—이 양극화 구도는 대출 정책 변화와 시장금리 움직임, 공급 정책 등에 따라 방향성이 더 확실해질 것으로 보인다.
시사점 및 향후 투자 기회
최근 서울 아파트 시장에서 관찰되는 현상은 단기 반등 이상의 구조적 전환 포인트로 볼 수 있다. 12월 들어 거래량 회복, 특히 중저가·소형 아파트 거래 증가는, 실거주 목적 투자자에게 매수 타이밍 창출의 의미도 갖는다.
- 가격 조정이 이미 상당히 반영된 비강남권 중저가 시장에서는, 실수요자뿐 아니라 중장기 투자자들도 점진적 접근을 시험해볼 시점이 도래했다고 해석 가능하다.
- 시장 저점 확인 및 체감 거래량 반전은, 지난 몇 년간 강력한 규제 기조에서 억눌렸던 수요가 다시 움직이기 시작했다는 신호다.
- 특히 소형 아파트나 신(新)비규제 지역 중심으로, 내 집 마련을 고민했던 이들이 향후 추가 하락에 대한 부담보다는, 원리에 가까운 시장 정상화 국면에 들어섰을 가능성에 주목할 필요가 있다.
2026년 초, 서울 부동산 시장에서 중저가·소형 아파트의 실수요 주도 거래 회복은 앞으로의 시장 구조와 기회를 동시에 암시하고 있다. 대출 규제가 더 강해지지 않고, 실수요 비율이 유지된다면 현재의 바닥 다지기가 미래 시세 회복을 이끌 수 있다는 점이 중요하다. 이 과정에서 비강남권, 특히 동북권 등 규제완화 수혜 기대가 큰 지역을 중심으로 전략적 접근 가능성이 높아졌다.
출처: 서울 아파트 매매 증가…중저가·소형 거래 회복세 / 파이낸셜뉴스
https://www.fnnews.com/news/202601111851030960