서울 부동산 시장의 판이 달라지고 있습니다. 최근 3년간 정비구역으로 신규 지정된 곳이 148개에 달하며, 주택 공급 방식 자체가 변화하고 있습니다. 앞으로의 공급 흐름을 꿰뚫을 수 있다면, 새로운 기회가 열릴 수 있습니다.
1. 정비구역 신규 지정, 최근 7년 중 최대치 기록
올해를 포함한 최근 3년간 서울에서 재개발·재건축 등 정비구역 신규 지정이 총 148곳에 이르렀습니다. 특히 작년 한 해 동안만 76개 구역이 정비구역으로 지정되어, 전년 대비 2배에 가까운 증가세를 보였습니다. 이는 최근 7년 중 가장 많은 수치입니다.
2019년부터 2021년까지 ‘정비사업 암흑기’로 신규 지정이 거의 없었던 것과 비교하면, 2022년 20곳, 2023~2024년 30곳 이상, 올해 76곳이라는 가파른 증가세는 정책 기조 차이와 시장 변화에 기반한 구조적 반전임을 보여줍니다. 서울 주택 공급의 한 축이 정비사업으로 재편되고 있다는 시그널로 읽을 수 있습니다.
2. 서울 주택 공급의 80% 이상이 정비사업에서 발생
전문가와 업계 자료에 따르면 올해 서울 아파트 공급계획 기준, 정비사업 기반 공급 비중이 82%를 차지하고 있습니다. 서울 내 택지개발사업 등 신규 부지 확보가 어려운 상황에서, 주택 공급 전략은 ‘기존 도심 내 정비사업’에 사실상 집중되어 있습니다. 최근 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 불안과 소규모 아파트 공급 위축 역시 이 흐름을 강화시키고 있습니다.
따라서 정비사업이 실제로 진행되는 지역과 물량, 단계별 사업 속도에 대한 데이터 분석이 매우 중요해졌습니다. 이 데이터를 바탕으로 수급과 시기를 예측하는 역량이 앞으로 서울 내 실물·분양·입주 단지의 프리미엄 형성에 큰 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.
3. 정비사업 규제 완화 논의 확대: 공급 동력의 가속 기대
많은 신규 정비구역이 지정되고 있으나, 사업 속도가 빠르게 따라가고 있지는 못합니다. 이주비 대출, 조합원 지위양도, 재건축초과이익환수제 등 각종 제도적 규제가 지속적으로 발목을 잡고 있습니다.
하지만, 내년 총선을 앞두고 정치권 내부에서도 규제 완화 논의가 본격적으로 이어지고 있습니다. 정비사업의 경제적 파급력과 공급 효과에 대한 사회적 공감대가 확대되는 국면에서, 제도적 허들이 점차 낮아질 가능성에 주목할 필요가 있습니다. 실제 규제완화가 실현될 경우, 신규 정비구역의 사업 추진력과 속도, 분양 물량 증가로 이어질 여지가 있습니다.
시사점 및 기회 포착
지난 3년간 정비구역 신규 지정의 대폭 증가는 공급 확대의 기반을 넓혔을 뿐만 아니라, 향후 몇 년간 서울 주택 시장의 축을 정비사업 물량이 주도하게 됨을 암시합니다. 규제 완화 움직임, 정책 변화 등 제도적인 토대를 근거 삼아, 각 정비구역의 사업 단계별 진척과 실제 분양·입주 일정을 세밀하게 모니터링해야 할 시점입니다.
특히, 공급 가뭄 해소와 동시에 ‘도심 내 새 아파트’라는 희소성과 신축 프리미엄을 기대할 수 있는 지역들이 속속 나타날 수 있습니다. 재개발 및 재건축 사업장 현황, 승인 단계, 입주 예정 시기를 체계적으로 추적한다면, 새로운 시장 수혜 단지를 선점할 가능성이 한층 높아질 것입니다.
출처: 서울 최근 3년간 재개발·재건축 148곳 신규 지정 / 파이낸셜뉴스 / 기사 바로가기