서울 아파트 시장이 새로운 분기점에 섰다. 최근 평균 매매가가 사상 처음 15억원을 넘어섰고, 중위가격도 11억원을 웃돌았다. 거래량 감소와 강력한 대출 규제에도 불구하고 신고가 경신과 가격 상승세는 꺾이지 않고 있다. 올해 서울 아파트 시장에서 우리가 주목해야 할 핵심 데이터와 의미를 짚어본다.
1. 서울 아파트 평균·중위 가격 모두 최고치 경신
서울 아파트 평균 매매가는 2025년 7월 14억572만원을 처음 돌파한 후, 2025년 12월 15억810만원으로 역대 최고치를 기록했다. 서울 아파트 중위 매매가도 11억556만원으로 집계되며 8개월 만에 1억원 넘게 상승했다.
지역별로 강남 11개 구 평균은 18억9703만원, 강북 14개 구 평균은 10억7354만원이었다. 이는 시장의 상승세가 전통적인 인기 지역뿐 아니라, 강북 등 비교적 저가 지역까지도 확산되고 있음을 시사한다.
중위 가격의 지속적인 상향은 최상위 고가 단지뿐 아니라 중간 가격대 아파트도 꾸준히 가치를 인정받는다는 의미로 해석할 수 있다. 중위가격이 지난 2021년 6월 10억원을 처음 돌파했다가 한때 하락세를 보인 뒤, 지난해 4월 재진입 이후 불과 몇 달 만에 다시 1억원가량 오른 것이다.
2. 거래량 급감에도 불구, 신고가 행진과 뚜렷한 양극화
정부의 ’10·15 대책’과 대출 규제 등으로 시장 거래량은 2025년 9~10월 8000여 건에서 11월 3000여 건으로 절반 이상 급감했다. 서초구의 경우 24년 하반기 1889건에서 2025년 하반기 1308건으로 30% 이상 감소하는 등 주요 지역에서 거래 둔화가 두드러졌다.
그럼에도 불구하고 주요 고가 아파트 단지와 입지 우수 단지에서는 신고가가 속출했다. 집품의 조사에 따르면, 강남·서초·용산 등지의 대장급 아파트 8곳에서 ’10·15 대책’ 발표 이후 평균 3~12% 매매가 상승을 기록했다(나인원한남만 예외적으로 -1.3%).
상대적으로 가격이 낮은 지역에서도 상승의 불씨가 살아있다. 관악구 봉천동 ‘관악드림타운’ 전용 60㎡는 3년 만에 9억원대를 회복하며 최근 9억8000만원에 거래되는 등, 소형·저가 단지까지 신고가를 경신하고 있다. 동대문구 제기동 ‘한신’ 84㎡도 2025년 11월 10억4500만원에 거래되어 종전가 대비 4500만원 올랐다.
거래가 크게 줄었음에도 광역 주요지 및 새 아파트, 재건축 대장주 거래는 선별적으로 집행되고 가격은 굳건하거나 오히려 상승 폭이 커지는 양극화가 뚜렷하다.
3. ‘똘똘한 한 채’ 현상 강화, 자산가 중심 시장 재편
부동산 플랫폼 관계자는 “대출 규제 등으로 거래가 위축된 상황에서도 자금 여력이 있는 자산가 중심으로 매매가 여전히 활발하게 이뤄지고 있으며, 초고가 단지에서는 신고가가 이어진다”고 강조했다.
이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상은 최근 시장의 중요한 방향성을 제시한다. 즉, 다주택 규제, 대출 제한이 지속되는 가운데 실수요 및 여유 자산을 가진 이들이 인기 지역, 브랜드·신축·재건축 대장주에 집중하는 트렌드가 뚜렷해졌다는 의미다.
특정 단지, 특정 지역에 수요가 쏠리면서 월등한 입지, 개발 호재, 희소성 있는 아파트의 경우 시장 전반의 거래 부진과 무관하게 가격 방어력은 더욱 강해지는 현상이 나타난다.
이러한 현상은 향후 도심 고급·희소성 자산군에 대한 프리미엄이 더욱 부각될 수 있음을 시사한다.
시사점: 변동성 속에서 기회 포착하기
- 강력한 대출 규제로 일시적 거래량 감소가 나타나는 상황에도 우량 입지와 차별화된 단지에는 자금력 있는 수요자의 매수세가 집중되고 있다.
- 서울 아파트의 평균, 중위 가격이 동시에 올라가고 있다는 점은 시장이 전반적으로 하방 경직성을 유지하고 있고, 가격 상승의 범위가 넓어지고 있음을 보여준다.
- 신고가 경신 단지의 사례는 단순한 경기 민감도가 아닌 상품성, 입지, 공급 희소성에 따른 체계적 시장 대응이 가능함을 시사한다.
결론적으로, 대출 규제에 따른 수요 위축에도 불구하고 우량 단지와 도심 고가 아파트를 중심으로 한 ‘똘똘한 한 채’ 현상의 강화는 앞으로도 시장의 주요 테마가 될 전망이다. 따라서 단기 거래 둔화보다는 장기적 상품 가치, 미래의 희소성에 중점을 두고 대응 전략을 세워볼 시기다. 2026년의 서울 아파트 시장은 변동성을 동반하지만, 명확한 투자 기회 또한 현장에서 계속 만들어지고 있다.
출처: 서울아파트 평균매매가 15억 돌파…거래 및 가격 동향 / 한국경제신문(https://www.hankyung.com/article/202512302473i)