서울 부동산 시장에 새로운 바람이 불고 있다. 오랜 기간 부동산 개발의 중심이던 강남을 벗어나, 강북의 대단지 재건축과 재개발 프로젝트가 빠르게 움직이고 있다. 올해 들어 실제 사업 추진 속도가 빨라진 강북권의 흐름을 살펴보며, 우리에게 주는 긍정적 시사점을 정리해본다.
1. 강북 대단지 재건축, 사업 가속화와 지역 가치 변동
그동안 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에만 집중됐던 아파트 재건축 사업이 드디어 강북에서도 본격 가동되고 있다. 특히 마포구 ‘성산시영’과 노원구 ‘미미삼(미륭·미성·삼호3차)’ 아파트의 행보가 눈에 띈다.
- ‘성산시영’은 지난 해 연말, 추진위 설립 9개월 만에 조합설립인가를 받으며 재건축의 본궤도에 올랐다. 기존 3,710가구에서 4,823가구로 대단지 재탄생이 예고된다. 이 단지 규모는 마포구 최대인 래미안푸르지오(3,885가구)를 크게 상회한다.
- ‘미미삼’의 경우, 재건축 정비계획이 최근 노원구에 접수되며 다음 단계로 속도를 내고 있다. 1986년 준공, 32개 동, 3,930가구 규모에 가구당 대지지분이 낮아 사업성이 주목된다. 미미삼은 향후 1980년대 월계2지구 개발 단지 5,000가구를 허물고, 약 6,700가구 규모로 재정비될 전망이다.
이런 대형 단지들의 사업 가속화는 단순 공급 확대를 넘어, 지역 내 주거질 개선과 인구 유입 효과를 동반할 것으로 보인다. 강남 위주의 시장 구조를 변화시킬 중요한 분기점이다.
2. GTX 개통, 용적률 완화 등 정책 변화가 만든 ‘입지 개선’
강북권 재건축이 속도를 내게 된 중요한 배경에는 교통호재와 규제완화 정책이 있다.
- 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 개통과 광운대역 일대 복합개발이 강북 개발의 트리거(방아쇠) 역할을 하고 있다. 미미삼은 HDC현대산업개발의 ‘서울원 아이파크’(사업비 4.5조원)와 연계, 교통·생활·상업시설이 어우러진 대규모 지역 발전의 중심부가 될 예정이다.
- 마포구 성산시영 인근은 이미 서울 6호선 및 다양한 인프라와 맞닿아 있어, 정비사업 완공 시 입지가 한층 강화된다.
- 서울시는 강북권의 사업성 제고를 위해 용적률 완화책을 추진 중이다. 대표적으로 성산시영에선 최고 49층 고층화가 검토되고 있으며, 월계동 월계2지구의 종상향(준주거지 확대계획)이 더해진다. 그간 강북의 약점으로 꼽히던 ‘낮은 사업성’ 한계를 점진적으로 극복 중임을 보여준다.
이런 변화는 서울 부동산의 중심축이 다변화될 신호로 볼 수 있다. 향후 교통망 개선, 고밀 개발과 맞물려 강북 주요 단지의 희소가치와 시세 상승이 기대된다.
3. 대형 재개발 프로젝트, 주거공급 판도 변화 예고
재건축뿐 아니라, 그간 정체됐던 강북 재개발사업도 2024년 본격 ‘기지개’를 켜고 있다. 최근 10년간 각종 규제와 사업성 부족, 주민 갈등 등으로 미뤄졌던 뉴타운 정비구역이 집단적으로 움직이기 시작했다.
- 용산구 한남3구역(5,988가구), 은평구 갈현1구역(4,475가구), 동작구 증산5구역(1,694가구), 성북구 정릉골(1,411가구), 강북구 미아4구역(493가구) 등은 올해 이주 및 철거를 마치고 사업 착공에 들어간다.
- 공통적으로 대형 건설사 브랜드(현대, 롯데, 포스코 등)와 고급화를 표방하면서, 강북의 주거 브랜드와 생활수준 제고까지 시도 중이다.
이는 한동안 신규 공급이 거의 이뤄지지 않았던 서울 북부권에 수만 가구의 신축 입주 물량이 유입됨을 뜻한다. 결과적으로 강남-강북의 주거 격차 완화, 다양한 주택 선택권 확대, 그리고 기존 아파트 노후화에 따른 지역 가치 저평가 현상 해소에 기여할 것으로 전망된다.
우리에게 주는 시사점
서울 강북권 재건축·재개발의 가속화는 ‘시장의 중심축 변화’란 점에서 주목할 만하다. 단기간 내 토지주, 조합원 뿐 아니라 인접 지역의 집값에도 긍정 요인으로 작용하고 있다.
대규모 정비사업이 본궤도에 오르면, 다양한 신축 입주 물량과 더불어 교통망 개선, 주거 환경 향상, 상업시설 활성화 등 복합 가치가 동시에 실현될 가능성이 크다. 이는 지금까지 저평가됐던 강북권 아파트, 토지의 미래가치에 주목해야 할 시점임을 시사한다.
특히, 강남권 아파트 대체 수요, GTX 등 교통망 확충, 용적률 상향 트렌드는 중장기적으로 강북 지역 부동산의 투자 매력도를 키우는 동력으로 평가된다. 실수요자는 물론 장기적인 시세 상승, 임대수익 확대 등 이점이 다양하게 기대된다.
최근 시장의 이런 흐름은 위험보다 기회 요인이 상대적으로 더 부각되고 있다. 앞으로 서울 전역에서 주거 가치의 균형과, 다양한 투자 기회가 창출되는 변화의 국면을 예의주시할 필요가 있다.
출처: 강북 재건축·GTX 영향과 집값 상승 동향 / 매일경제 https://www.mk.co.kr/news/realestate/11923812