예상하지 못했던 매물 급감이 새해 초부터 서울과 수도권 전역에서 동시에 나타나고 있다. 시장에 쏟아지는 공급은 오히려 역대급으로 줄 전망이다. 지금 부동산 시장의 변화는 이전의 단순한 등락 사이클과는 분명히 다르다.
1. 매매·전세 매물, 1년 만에 30~50% 이상 ‘급감’
서울 아파트 매매와 전세 매물이 1년 만에 30~40% 이상 감소했다. 2025년 1월 4일 기준 서울 아파트 매매 매물은 8만8000여건에 달했다. 하지만 올해 같은 날 기준으로는 5만6000여건에 불과해 3만건이 넘는 매물이 소진됐다. 전세 또한 3만1300여건에서 2만여건 초반까지 줄었다.
매물 부족 현상은 서울에 국한되지 않는다. 경기 아파트 매매 매물도 지난 1년간 16만6400여건에서 16만1500여건으로 감소했고, 전세 매물은 절반 수준(3만여건→1만7000여건대)으로 쪼그라들었다. 인천도 매매와 전세 모두 동반 감소를 보였다.
전문가들은 최근 수년간 이어진 대출규제 강화와 토지거래허가제 확대가 이 같은 매물 잠김 현상의 배경이라고 지적한다. 신규 투자 세력이 줄고 기존 보유자들이 적극 매물 출회를 꺼리면서 전체 시장의 매물 회전력이 떨어진 것이다.
2. 공급 절벽 현실화…수도권 올해 입주물량 역대급 감소
시장에 희소성 효과를 키울 두 번째 요인은 압도적인 신규 공급 감소다. 부동산R114 조사에 따르면, 수도권 아파트 입주물량(임대 포함)은 올해 18만1000여가구로 집계된다. 작년 대비 22.8%나 줄었다. 임대와 도생 물량을 제외한 직방 통계 역시 올해 15만5800가구로 24.5% 감소를 보여준다.
서울의 입주 감소폭은 더욱 극적이다. 부동산R114 기준 2만9100여가구, 직방 잣대로는 1만6400여가구 공급에 그치며 작년에 비해 각각 31.6%, 48.5%씩 줄어든다. 이는 실질적으로 ‘공급 절벽’이라는 용어가 결코 과장이 아님을 의미한다.
신규 입주가 줄고 매물도 나오지 않는다면, 시장 전체의 거래 물량 자체가 위축될 수밖에 없다. 실제로 올해 들어서만 서울 매매·전세 매물이 동반 감소 중이며, 전문가들은 “전국적으로 수급불균형이 심화될 가능성”에 무게를 실었다.
3. 규제 심화, 수요·공급 양면에서 시장 재편…주목할 긍정적 변화
강화된 각종 부동산 규제와 입주 감소가 시장 재편을 촉진할 가능성이 크다. 특히 토지거래허가구역 확대, 대출 한도 더 강화 등으로 단기 투기 세력이 진입하기 어려워졌다. 부동산 시장이 ‘단기 등락’보다는 실거주 및 중·장기 전략 중심으로 재정비되는 계기가 될 수 있다.
또한 월세·임대차 시장의 구조 변화도 뚜렷하다. 지난 1년간 매매·전세 매물이 동반 감소한 가운데, 같은 기간 서울 월세 매물만 유일하게 늘었다. 수급 구조 변화에 따라 임대수익형 부동산, 도심 내 특화 주택상품, 소형·신축 중심으로 틈새 시장에 새로운 기회가 열릴 수 있다.
무엇보다 올 한 해는 전체 시장에서 ‘희소성’이 테마가 될 가능성이 높다는 점에 주목해야 한다. 매매와 전세, 신규 공급 모두 실질적으로 감소하는 추세에서 주택의 상대적 희소가치가 올라갈 수밖에 없다. 이는 특히, 생활여건이나 교통, 학군 등에서 우위에 있는 핵심 지역일수록 가격·임대료 측면의 방어력이 강화될 여건을 만든다.
시사점 및 기대 포인트
현재 시장의 가장 강력한 신호는 ‘매물 잠김’과 ‘공급 감소’ 동시 진행이다. 이는 단순히 일시적인 현상이 아니라 수년간의 정책 누적효과와 경기흐름 변화, 그리고 부동산 수급구조의 근본적인 변화에서 비롯된 현상이다.
시장 전반에 불확실성이 남아있지만, 공급절벽과 수급 불안은 장기적으로 가격에 우호적인 바닥을 제공할 여지가 크다. 특히 실수요자와 중장기 투자 성향을 가진 이들에게는, 입지와 희소성이 높은 주택 실물에 대한 관심을 좁히고 미래 가치를 선별하는 전략이 더욱 중요해질 것이다.
급격한 공급 감소와 동반 매물 잠김 현상은, 핵심지역과 상품가치가 뚜렷한 주택을 중심으로 한 추가적인 가격 회복 및 임대수익 극대화 기회로 이어질 수 있다. 새로운 투자 국면에서, 데이터에 근거한 냉정한 입지·상품 분석이 그 어느 때보다 필요한 시점이다.
출처: 매매·전세 매물 급감과 집값 상승 조짐 분석 / 파이낸셜뉴스
https://www.fnnews.com/news/202601051022358175