주택시장의 흐름이 크게 달라지고 있다. 전국적으로 미분양이 급증하고, 서울 아파트 거래량도 급감했다. 그러나 이런 지표 변화 속에서도 변곡점에 안착할 수 있는 긍정적인 투자 시그널이 자리잡고 있다.
1. 악성 미분양 14년 만에 최대, 시장 구조의 변화
최근 국토교통부가 발표한 2025년 11월 전국 주택통계에 따르면 준공 후 미분양, 이른바 ‘악성 미분양’은 2만9166가구로 집계됐다. 이는 2012년 3월(3만438가구) 이후 13년 8개월 만에 최대치다. 공급이 꾸준히 이뤄진 데 비해 실수요가 위축되면서 장기간 분양이 이뤄지지 않는 아파트가 늘어났기 때문이다.
특히 이번 악성 미분양의 대부분은 지방에 집중돼 있다. 지방 준공 후 미분양은 2만4815가구로 전체의 대다수다. 지역별로는 대구가 3719가구로 가장 많은 미분양 잔여물량을 기록했다. 반면 수도권 미분양은 4351가구로 전월 대비 소폭 증가에 그쳤다. 이런 현상은 지역별 시장 양극화, 선택과 집중의 결과로 해석할 수 있다.
흥미로운 점은 전체 미분양 물량(준공 전 포함)은 오히려 6만8794가구로 전월 대비 0.4% 줄었다는 데 있다. 공급이 누적되고, 정부가 미분양 매입 등 다양한 정책을 시도했음에도 실제 효과는 한정적이었다는 점을 데이터가 보여주고 있다. 이는 미분양의 양극화, 즉 지방에서는 급증하는 반면 수도권에서는 상대적으로 안정적인 구조가 유지되고 있다는 의미다.
2. 서울·수도권 거래량 급감, 지방 주택거래 증가에 주목
수도권, 특히 서울 아파트 시장에는 높은 규제와 대출 제한, 토지거래허가구역 확대 등으로 인해 거래량이 빠르게 위축됐다. 11월 서울의 주택 거래량은 7570건으로 전월 대비 51.3% 감소했으며, 아파트 매매는 4395건으로 60.2%나 급감했다. 이는 2025년 11월 한 달 동안 거래가 사실상 참았다는 것을 보여준다.
이에 비해 수도권 전체 매매도 전월보다 30.1% 감소했으나, 지방 주택 거래는 오히려 3만3710건을 기록하며 12.1% 증가했다. 규제가 집중된 수도권에서 거래가 어려워지자, 상대적으로 덜 규제된 지방으로 거래수요가 이동한 것으로 해석된다. 최근 1~2년 사이 수도권 진입 장벽이 높아진 가운데, 지방은 실수요와 투자수요 모두에서 경쟁력 있는 입지를 차지하고 있다.
더불어 전·월세 거래 건수도 20만8002건으로 전월 대비 4.1%, 전년 동월보다 8.8% 증가했다. 월세 거래 비중은 전년 대비 19% 증가했으나, 전세는 5.3% 감소했다. 다주택자, 기존 전세 공급자들이 전세보다는 월세로의 전환을 지속적으로 추진하고 있음을 보여준다.
3. 공급 지표 개선, 서울 인허가 강세…장기적 공급 부족 고려해야
단기적으로는 수요 위축이 두드러지지만, 공급 측 지표는 점진적인 개선 흐름이다. 11월 전국 주택 인허가는 3만681가구로 전월보다 9.4% 증가했다. 특히 서울 인허가는 3517가구로 22.2% 늘었고, 수도권 및 지방도 높은 증가세를 보였다. 전국 분양(승인)도 2만7430가구로 12.2% 늘었으며, 수도권 분양 물량 역시 1만8225가구로 24.1% 증가했다.
그렇지만 서울에서는 신규 분양이 전무했다는 점은 공급압박이 장기적으로 해소되지 않을 수 있다는 신호로 해석된다. 물리적인 인허가와 실제 착공, 분양 사이에는 시차가 존재하면서도, 결국 수도권, 특히 서울의 저변 공급 부족이 구조적으로 이어질 가능성이 높다.
이처럼 현재 주택시장은 지방 및 수도권 외곽의 미분양 증가 속에 수도권, 서울은 공급 부족 압력이 꾸준히 쌓이고 있다. 거래, 공급, 임대시장 등이 모두 동시에 변곡점을 지나고 있다.
시사점 – 기회는 공급·입지의 차별화와 규제완화 구간에
최근 흐름은 리스크보다는 다시 한 번 ‘기회’에 집중할 시점임을 시사한다. 악성 미분양은 지방, 특히 특정 지역에 집중되어 있다. 그만큼 수도권과 서울은 기존 수요 대비 규제가 풀리거나 대출 완화가 가시화될 경우 즉각적인 거래 및 가격 반등 가능성이 열려 있다는 뜻이다.
지방의 미분양 증가는 공급·입지별 선택지를 넓혀줄 수 있고, 동일 지역 내에서도 알짜 입지 단지는 오히려 저가 유입 기회가 될 수 있다. 공급부족 압력이 장기적으로 지속되는 서울은 시장 정상화 구간에서 가격 회복 탄력이 클 수 있다는 점을 기억해야 한다.
즉 장기 스탠스에서 신규 공급의 한계, 규제 정책 변화의 움직임, 지역 양극화 흐름을 주의 깊게 지켜보고, 시장 침체 구간을 기회로 삼는 전략이 유효하다. 미분양의 양극화와 임대시장 구조 변화는 명확한 신호를 주고 있다.
출처: ‘악성 미분양’ 14년來 최대…서울아파트 거래 60% 급감/한국경제신문/https://www.hankyung.com/article/2025123151961