지난 수년간 정체됐던 서울 풍납동 일대의 아파트 재건축 시장이 뚜렷한 변화를 보이고 있다. 최근 용적률과 높이 제한 규제가 완화됨에 따라 대규모 주거환경 개선과 함께 자산가치 상승 기대감이 높아지고 있다.
1. 용적률 완화와 정비사업의 본격화
서울시는 2024년 9월 ‘현황용적률 인정 제도’ 시행을 발표하며, 풍납동 극동아파트 등 노후 단지의 재건축에 실질적인 추진력을 더했다. 이 제도는 기존 허용용적률을 초과하는 단지에도 일부 공공기여 의무 면제라는 인센티브를 부여해, 사업성 제고의 길을 열었다. 현행법상 제3종 일반주거지역의 허용용적률은 230%지만, 극동아파트는 이미 248%에 달해 기존 제도 내에서는 재건축이 힘든 상황이었다.
하지만 공공분양(뉴홈) 공급 조건 하에 법적상한 추가용적률 40%포인트를 추가로 확보할 수 있게 되어, 최고 40층(7개 동, 598가구)까지 개발이 가능해졌다. 교통 인프라 등 역세권 요건을 충족하는 입지도 사업 추진의 핵심 동력으로 작용하고 있다. 이는 대규모 단지의 재탄생을 통해 지역 전체의 가치 상승을 견인할 여지가 크다는 뜻이기도 하다.
2. 실제 집값 반응과 비교우위
규제 완화와 정비사업 가시화가 곧바로 시세에 반영되고 있다. 극동아파트 전용 79㎡는 작년 11월 3일 14억5000만원(9층)으로 실거래가 신고가를 기록했다. 8개월 전(10억5500만원, 14층)과 비교해 4억원가량 급등했다. 현재 호가는 16억5000만~18억원에 형성되어 있다.
이처럼 단기간에 수억원이 넘는 가격 상승세는 재건축 사업 가시화가 주는 직접적 신호 효과다. 특히 추정비례율(정비 후 개발이익률)이 96.16%로 높게 산출되고 있는데, 이는 정비사업 이후 자산가치 상승이 충분히 기대된다는 평가다. 맞은편 잠실올림픽공원아이파크(전용 75㎡, 최고가 24억8500만원) 대비 여전히 가격 메리트가 크다는 점도 이 지역 매수 대기 수요에 긍정적 요인이다.
3. 문화재와 규제완화, 추가 사업기회의 확대
풍납토성 등 문화유산 인근의 높이 규제 완화 역시 정비사업 확대의 촉매제로 작용하고 있다. 예를 들어 풍납미성의 경우, 문화재 보호라는 까다로운 조건 속에서도 시굴 조사를 조건으로 최고 23층까지 증축 허가가 확보됐다. 이는 풍납동 일대에서 처음 시도되는 앙각(사선제한) 규제 완화 사례이자, 지역 전체에 추가 재건축 모멘텀을 제공할 가능성이 높다.
게다가 지하철 5·8호선 등 교통망이 풍부한 5권역(천호역 인근)에서도 모아타운 등 소규모 주택정비사업이 활기를 띠고 있다. 최근 서울시의회 특별조례 개정에 따라 풍납토성 인근 지역의 이주대책과 지원 방안이 마련되면서, 규제부담은 경감되고 재개발 환경은 한층 우호적으로 바뀌는 중이다.
물론, 각 단지별 문화재 리스크나 실제 착공 이후 예상치 못한 변수들은 남아 있다. 다만, 이미 규제체계가 변화하고 성공적인 사례가 등장하면서 풍납동 일대 전반에 장기적인 정비사업 확대 가능성이 점쳐지고 있다.
시사점: 저평가 지역 내 중장기 투자 기회
올해 풍납동 재건축과 용적률 완화 흐름은 노후 아파트 밀집 지역에서 정책 변화가 직접적으로 자산가치에 영향을 미치고, 집값 상승으로 이어질 수 있다는 점을 잘 보여준다. 타 주요 단지에 비해 풍납동은 가격 메리트가 남아 있는 저평가 지역으로 분류되며, 정비사업 본격화와 함께 미래가치 상승 여력이 크다.
또한, 역세권과 대단지, 단지 환경 개선을 키워드로 장기적 관점에서 주택 수요와 가격 방어력 역시 기대해볼 만하다. 문화재 리스크 등 변수는 남아 있으나, 일련의 규제완화 사례는 추가 사업 확대 및 신흥 주거벨트로서의 변모 가능성을 뚜렷하게 시사한다.
지속적인 정책․시장 변화에 따른 재건축 이슈의 선반영 효과와 주요 거점의 가격 상승폭을 감안할 때, 풍납동은 그동안 정체된 시장에서 벗어나 새로운 투자 기회의 무대로 자리잡고 있다.
출처: ‘풍납동 재건축 훈풍…용적률 완화가 집값에 미치는 영향’, 한국경제, https://www.hankyung.com/article/2026010287571