서울 주택 시장의 양상이 빠르게 변화하고 있다. 정부가 도심 내 유휴 부지와 노후 청사를 활용해 추가 주택 공급 계획을 본격적으로 추진한다고 밝히면서, 올해 서울 부동산 시장엔 새 출발의 기대감이 커지고 있다. 최근까지 이어진 아파트값 상승, 전세 시장 불안 등도 ‘공급’ 논의로 전환될 다양한 기회가 생기고 있다.
서울 유휴부지 및 노후 청사 중심, 공공주도 공급 강화
2026년 1월, 국토교통부는 주택공급추진본부의 출범을 공식화하며 서울 중심의 주택 추가 공급 계획에 시동을 걸었다. 정부가 최우선적으로 확보·검토하는 공급지는 바로 서울 지역이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “가능한 요소요소에 양질의 주택을 짓겠다는 계획”이라며, 아파트, 오피스텔 등 유형에 구애받지 않고 유휴 부지와 노후 청사를 적극 발굴해 신속 공급을 도모할 방침임을 밝혔다.
이 과정에서 국토교통부는 단발성 대량 공급이 아닌, 수도권 내에서 시간차를 두고 탄력적으로 공급 물량을 조절하는 전략을 구상하고 있다. 이는 갑작스런 물량폭증에 의한 시장 교란을 방지하면서, 동시에 수요가 몰리는 주요 입지의 공급 갈증을 효과적으로 해소할 수 있을 것으로 해석된다.
한국토지주택공사(LH), 서울주택도시개발공사(SH), 경기주택도시공사(GH), 인천도시공사(iH) 등 4대 공공기관이 함께 참여한다는 점도 눈에 띈다. 실제로 공공주도 프로젝트는 입지, 분양가, 입주자 선정 등 여러 면에서 시장 불확실성을 줄여줄 수 있고, 민간 사업 대비 진행 속도에서도 강점이 있다. 정부가 서울 시내 도심 곳곳을 뒤져 실효성 있는 후보지를 추가로 찾고 있다는 점은, 앞으로의 물량 확대 추이에 긍정적인 기대를 더한다.
전세 매물 감소와 가격 급등에도 새로운 공급 패러다임 예고
올해 서울 전세 시장은 공급 부족으로 가격이 급등하며 지속적으로 불안정한 흐름을 보였다. 이런 상황에서 국토교통부가 “도심 내 블록형 주택 등 새로운 형태의 전세 공급”을 고민하겠다고 밝힌 점은 주목할 만하다. 기존 재개발·재건축 대단지 위주의 전세 대상 주택 확보 전략에서 벗어나, 소규모 필지와 민간 재개발 구역까지 전세형 주택 사업 모델을 다각적으로 검토 중이다.
이 같은 방안이 실제로 시행된다면, 도심 내 전세 집을 찾는 수요자들이 선택할 수 있는 폭이 넓어질 전망이다. 직접 공급과 지원, 제도적 ‘틈새’ 상품 개발 등 여러 방식이 병행된다면, 단기적 전세난 해소 및 중장기적 전세 시장 안정을 동시에 도모할 수 있다.
또 하나의 변화는 전세대출과 같은 금융 지원책도 추가 보완이 논의되고 있다는 점이다. 단기적으로는 전세 시장의 가격 상승세 완화, 장기적으로는 실수요자의 주거 선택권 증대 효과가 기대된다.
지속된 서울 아파트값 상승세, 추가 공급 효과 기대
한국부동산원 자료에 따르면, 2025년 한 해 동안 서울 아파트값은 8.71% 상승하며 최근 19년 내 최고 수준의 연간 상승률을 기록할 전망이다. 이 같은 흐름은 무작정 상승일변도라기보다는, 10·15 대책 이후로는 상승폭이 일정부분 둔화되고 있다는 국토부 판단도 함께 짚어볼 만하다.
가격상승세의 지속에도 불구하고, 정부가 최근 시장 급등에 경계감을 표하고 꾸준한 관리 의지를 내비친 것은 시장을 안정시키려는 정책적 움직임이 본격화되고 있음을 의미한다. 실제로 정책 효과가 체감되기 시작하면, 서울 부동산 시장의 ‘락인(locked-in) 심리’도 점차 약해질 수 있다.
특히 최근처럼 추가 공급 이슈가 공론화되는 환경에서는, 수급 불균형에 기댄 과도한 가격 기대심리가 점차 누그러질 수 있다. 그 결과, 서울 및 수도권 부동산 시장 전체에 긍정적 신호 요인으로 작용할 가능성이 높아진다.
시사점 및 전망
- 서울 도심 내 추가 주택 공급은 단기적으로 전세난 완화, 장기적으로 아파트값 상승세 둔화 등 다양한 긍정 신호를 던진다.
- 공공기관 중심의 공급 추진은 프로젝트 진행의 안전성과 계획의 신뢰도를 높인다.
- 새로운 유형의 전세형 주거 모델 확장, 전세대출 지원 확대 등은 주거 선택권 확대와 시장 안정을 이루는 동력이 될 전망이다.
올해 중순 이후 본격화될 것으로 예상되는 정부의 추가 공급 대책은 서울 중심 주거시장 열기의 안정과 실수요자에게 새로운 기회를 제공하는 계기가 될 가능성이 크다. 특히 도심 공급 확장은 단기 수급 반전을 일으키기보다는, 투자와 실거주를 모두 바라보는 사람들에게 합리적인 의사결정이 가능한 여건을 만들어줄 것이다. 앞으로 발표될 세부 방안에 따라, 서울 부동산 시장은 장기적 투자 매력과 실질적 주거 안정성이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을 것으로 기대된다.
출처: 국토장관 “서울 중심 주택 추가공급 계획 발표”/연합뉴스/https://www.yna.co.kr/view/AKR20260102075400003