지난해 서울 부동산 시장에서는 대단지와 한강벨트, 그리고 접근성이 뛰어난 지역의 집값이 큰 폭으로 오르며 극명한 양극화가 나타났다. 특히 송파구와 과천시에서는 20%가 넘는 뛰어난 상승률을 기록했다. 시장 전체의 조정과 거래량 감소 속에서도, 일부 지역은 강한 상승세를 이어갔다.
1. 서울 아파트값, 19년 만의 최대 상승세와 지역별 온도차
올해 발표된 통계에 따르면, 서울 아파트값은 전년 대비 8.71% 상승해 전국 평균(1.02%)을 크게 상회했다. 5대 광역시와 지방이 오히려 각각 1.69%, 1.13% 하락한 것과 대비된다. 이는 문재인 정부 집권 시기였던 2018년과 2021년 수치를 뛰어넘으며, 2006년 이후 19년 만에 최고 상승 기록에 근접할 전망이다.
특히 지난해 2월 첫주부터 12월 마지막주까지 47주 연속 서울 아파트값이 올랐다. 변동성 큰 시장 환경이나 금리의 영향에도 불구하고 서울은 차별화된 회복력을 보여주고 있다.
이러한 흐름은 전국적인 수요와 공급의 불균형, 서울 및 경기권의 신규 공급 부족, 그리고 “입지 프리미엄”에 대한 시장 평가가 반영된 결과라 할 수 있다. 지방의 가격 하락과는 대비되는 서울 집중 현상으로, 수도권 핵심 입지에 대한 신뢰가 더욱 강화되고 있다.
2. 송파·과천 등 핵심 지역, 20%대 상승률 기록
지난해 서울에서는 송파구 아파트값이 20.92% 오르며 단연 우위를 차지했다. 성동(19.12%), 마포(14.26%), 서초(14.11%), 강남(13.59%), 용산(13.21%)이 그 뒤를 이었다. 경기에서도 과천시는 20.46%를 기록했고, 성남시 분당구 역시 19.10%로 높은 상승률을 보였다.
한강변 ‘도심벨트’와 접근성이 뛰어난 입지, 대단지 및 신규 개발 기대감이 복합적으로 작용한 결과다. 특히 정주 여건이 우수하고, 교통·생활 인프라가 집약된 단지 중심으로 가격이 급등하는 현상이 두드러졌다.
실제 서울 내 한강 벨트(성동, 송파, 동작, 용산, 강동)는 최근 한 주간에도 0.3% 이상 상승하며, 지역간 가격 온도차를 재확인시켰다. 이른바 ‘선호도 상위권’ 지역의 매물 부족 현상도 뚜렷하다. 공급이 한정된 상황에서 매입 및 실수요 중심의 거래가 가격을 지속적으로 밀어 올리는 구조가 당분간 이어질 것으로 예상된다.
3. 전세가 역시 상승세, 핵심 단지의 매물 품귀
서울 전세가격도 올해 들어 꾸준히 상승하고 있다. 최근 한 달 기준 전국 전세가는 0.09% 상승했고, 서울은 0.14%를 기록하며 전주 대비 소폭 조정됐다. 역세권 및 대단지 중심으로 매물 부족 문제가 부각되고 있으며, 임차수요가 지속적으로 유지되면서 수급 불균형이 심화되고 있다.
부동산원은 “교통 여건이 뛰어난 지역과 대단지 위주로 선호가 집중되며, 전체적으로 전셋값이 오르고 있다”고 진단했다. 현실적으로 수도권 신규 입주 물량이 제한되어 있고, 이에 따라 인기지역과 나머지 지역 간 전세 격차는 계속될 가능성이 있다.
이러한 전세 시장의 변화 역시 실거주와 투자를 병행하는 수요층의 니즈, 지역별 생활 인프라와 개발 계획에 대한 기대가 반영된 것으로 해석할 수 있다.
시사점 및 투자 기회
올해 서울·수도권 주요 입지의 강세는 일시적인 현상에 그치지 않을 가능성이 크다. 가격 상승이 수도권에서도 일부 지역으로 집중되면서, “옳은 입지를 선별하는 능력”의 중요성이 더욱 커지고 있다.
특히 송파, 과천 등 강세 지역은 중장기적 관점에서 교통 인프라, 신규 개발 및 생활 환경 개선이 기대되는 만큼 여전히 주목할 만하다. 전세 시장에서도 선호 입지 중심으로 임차인·임대인 모두 매물 확보 경쟁이 치열한 만큼, 실거주 또는 임대 수익을 동시에 노릴 수 있는 전략적 접근이 요구된다.
한편 서울 강남권·강북 도심 등 일부 지역에 대한 집중 현상은 공급확대 정책과 신축단지 입주가 현실화될 때까지 지속될 가능성이 높다. 따라서 입지에 대한 확신이 있고 실수요 및 투자 목적이 겸비된 매수세에게는 앞으로도 기회의 창이 열려 있을 전망이다.
장기적으로는 전체 시장의 구조 변화를 주목하면서도, 핵심 지역 중심의 안정적인 자산 증식 전략이 우위를 가져올 수 있다는 점에서 긍정적인 투자 시사점으로 받아들일 수 있다.
- 출처: 송파구·과천 집값 급등과 부동산 시장 양극화 분석 / 매일경제신문 / 기사 링크