올해도 서울 및 수도권 집값이 강세를 이어갈 전망이다. 공급감소와 전셋값 상승, ‘월세화’ 흐름이 맞물리면서 투자 기회에 대한 기대감이 높아진다. 최근 데이터를 중심으로 2024년 주택시장 변화와 의미를 살펴본다.
1. 공급 부족, 서울·수도권 상승 압력 심화
올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만9,161가구로 집계됐다. 이는 작년 4만2,611가구 대비 크게 줄어들었을 뿐만 아니라, 최근 10년 평균(3만4,752가구)에도 미치지 못하는 수치다. 빌라 등 비아파트를 포함한 전체 주택 준공 예정 물량 역시 3만1,633가구 수준으로, 10년 평균(6만6,232가구)의 절반에도 미치지 못한다.
수도권 전체로 확대해서 보더라도, 올해 입주 물량은 12만161가구로 10년 평균(24만8,990가구)의 약 절반 수준에 그친다.
이처럼 민간 공급이 지속적으로 위축되면서 물량 부족 현상이 두드러지고 있다. 실제로 주택산업연구원은 올해 서울 주택 매매가격이 4.2% 오를 것이라는 전망을 내놨다. 수도권도 2.5%의 상승세가 예상되고 있다.
지난해 서울 집값이 6.2% 올랐다는 점까지 감안하면, 2026년 역시 지역 공급 부족에 따라 가격 상승 압력이 이어질 가능성이 높다.
2. 전·월세시장 격변, ‘월세화’ 대세 흐름
서울 및 수도권 전세 물건 감소 현상은 전세가격 상승에 직접적으로 작용하고 있다. 부동산 정보업체 아실 조사에 따르면, 지난해 초 서울 전세 매물은 3만1,814개에서 연말 기준 2만3,948개로 24.7%가 줄었다. 같은 기간 인천은 52.4%, 경기는 40.7% 감소해 수도권 전역에서 유사한 흐름이 반복되고 있다.
입주 물량 축소뿐 아니라 토지거래허가제 적용, 다주택자 양도세 중과 우려, 실거주 규제 등 복합 요인이 전세 시장을 좁히는 핵심 원인으로 분석된다. 주산연은 올해 서울 전셋값 상승률을 4.7%로 예상, 매매가격보다 더 큰 폭의 오름세를 전망했다.
이와 맞물려 ‘전세의 월세화’도 빠르게 진행 중이다. 집주인 입장에서는 은행 예금금리 하락(연 3.3% → 2.5%)과 보유세 부담 증가 등으로 월세 수입에 기대를 걸고 있다. 세입자 입장에서도 최근 2년간 전셋값이 10% 가까이 오르자 반전세, 월세 등으로 수요가 이동하는 모습이다.
이로 인해 수도권 월세 시장도 동반 상승 압력을 받고 있으며, 더욱 다양한 임대 옵션과 투자 전략의 필요성이 대두된다.
3. 유동성 흐름과 대출금리 변화, 주택시장에 미치는 영향
자산 가격의 추가 상승 압력에는 시중 유동성 증가도 주요 요인으로 꼽힌다. 광의통화(M2)는 2018년 2,626조원에서 지난해 10월 4,466조원으로 70% 이상 급증했다. 최근 10년간(2015~2024) 유동성과 주택 매매가 상관계수는 0.62로 높게 나타나, 유동성 확장이 집값에 미치는 직접적인 영향이 커졌음을 시사한다.
금리 변수도 시장에 긴장과 기회를 동시에 제공한다. 주산연은 올해 주택담보대출 금리가 연 3.65% 수준에 머무를 것이라 전망한다. 작년 3.98%, 올해 4.25%였던 점을 감안하면 하락 속도가 다소 둔화됐지만, 여전히 상대적으로 낮은 수준의 자금 조달 여건이 유지된다는 평가다. 한국은행이 상반기 추가 인하를 멈춘 상황이나, 시장 유동성과 금리, 수급 여건이 결합해 가격을 지지하고 있는 구도다.
정부는 공급 확대와 수요 관리 정책을 병행하고 있지만, 공공부문만으로 연간 45만~50만 가구 수준의 시장 수요를 커버하기 어렵다는 분석이 우세하다. 민간 중심의 실질적 물량 공급 강화가 이루어질 필요성이 지속적으로 제기된다.
시사점과 투자 기회
- 입주 물량 축소, 전셋값 및 월세 동반 상승, 유동성 유입 등의 데이터가 집값 우상향 기대 심리를 지탱하고 있다.
- 시장 내 공급 부족 현상이 단기간 해소될 가능성은 낮으므로 서울·수도권 내 주택 보유자의 자산가치 방어 및 추가 상승이 예상된다.
- 매매·전월세 구분 없이 입주 물량, 임대 물건 동향, 금융 환경 변화를 수시 체크하면서 전략적 접근이 필요하다. 임대수익형 자산에 대한 관심도 더욱 높아질 것으로 보인다.
전체적으로 공급 여건, 임대시장 변화, 유동성 등 데이터가 맞물려 올해 서울 및 수도권 부동산 시장에는 긍정적인 투자 환경이 조성되고 있다. 반복적으로 감소하는 공급과 유동성 확대, 전월세 시장 재편 속에 시장 참여자들은 단기적 관점과 중장기적 흐름을 모두 고려한 대응 전략을 수립하는 것이 중요하다. 특히, 입주 물량이 부족한 구역이나 전세에서 월세로의 전환이 가속화되는 지역은 투자 및 수익 확보 관점에서 주목할 만하다.
출처: 공급량 감소 영향…서울·수도권 집값 상승 기조 이어질 듯 / 한국경제신문 / 기사 원문