서울 집값이 올해에도 오름세를 이어갈 것이란 전망에 무게가 실리고 있다. 실제로 다수의 부동산 전문가들은 공급 부족과 전셋값 불균형 속에서 상승세가 장기화될 것이라는 예상에 한 목소리를 내고 있다. 지금 서울 아파트와 전세 시장, 그리고 지방 대도시의 흐름에서 주목할 점은 무엇일까?
1. 서울 아파트값, 올해도 3% 이상 상승…공급부족 장기화
전문가 100명을 대상으로 한 설문조사에서 10명 중 7명(70%)이 올해 서울 아파트값이 3% 이상 오를 것으로 전망했다. 심지어 상승세가 내년은 물론 2027년 하반기까지 이어질 것이란 응답도 많았다.
이유는 단순하다. 서울의 근본적인 공급 부족 때문이다. “지난 10년간 누적된 입주물량 부족이 20만 가구에 달한다”는 지적처럼, 수요 대비 공급의 불균형이 심각하다. 실제 전문가 73명 중 62명이 ‘공급 부족’을 가격 상승의 주된 요인으로 꼽았다.
여기에 각종 규제가 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 강화하는 점도 상승세 지속에 힘을 싣고 있다. 대다수 부동산 전문가들은 ‘내 집 마련은 빠를수록 유리하다’는 의견이 많았다. 신중론도 일부 존재하지만, 공급 상황이 극적으로 바뀌지 않는 한 현재의 흐름이 이어질 것이라는 진단이 우세하다.
시사점:
서울 내 신규 분양, 재고 아파트 모두 가격 방어력이 강할 것으로 예상할 수 있다. 오랜 기간 누적된 공급 부족이 단기간 해소되기 어렵다는 점에서, 아직까지 실수요·투자 수요 모두 상승 모멘텀이 살아 있다고 볼 수 있다.
2. 지방 아파트값, 대도시는 반등…중소도시는 보합 전망
지방의 경우 대도시와 중소도시의 전망이 확연히 나뉜다. 전문가 41명은 지방 아파트값이 ‘보합’에 머물 것으로 보았다. ‘1~2% 상승’과 ‘1~2% 하락’ 전망도 팽팽하게 갈렸는데, 이는 인구 감소와 수도권 선호 현상에 기인한다.
반면 대도시에서는 ‘반등’ 가능성에 무게가 실리고 있다. 공급 축소, 특히 2022년 PF 사태 이후 분양 위축으로 인해 수급 불균형이 점차적 가격 반등을 이끌 가능성이 있다는 분석이다. 다만, 수요 기반이 여전히 불확실해 지방의 가격 상승 폭은 한정적일 것이라는 견해도 나온다.
시사점:
수도권 주요 지역 이외에도 광역시급 대도시는 거주·투자 모두에서 신중하게 접근해 볼 만하다. 물량 부족 구간에 접어든 지역을 중심으로, 선점 효과를 기대해볼 수 있기 때문이다.
3. 전셋값, 서울 중심으로 5%까지 상승 전망…월세 대체도 주목
올해 전국적으로 전셋값 역시 높은 상승세가 예상된다. 100명 중 76명이 상승을 점쳤고, 그 중에서도 서울은 3~4% 상승(44명), 5% 이상(35명)을 전망했다. 하락 전망은 극히 드물었다.
근본 원인은 ‘입주 물량 감소’, ‘전세의 월세화’, ‘임대사업자 전세보증 강화로 인한 공급 축소’ 등이다. 새 아파트 부족이 전세시장엔 곧바로 ‘품귀’로 드러나고, 매매가의 급등으로 매수 수요가 임시 관망세로 돌아서면서 전세 수급불균형이 심화되고 있다.
또 한 가지 주목할 점은 월세시장의 급등이다. 전세 가격에 대한 부담과 공급 부족의 여파가 월세 전환 수요를 늘렸으나, 상당수 전문가는 “월세가 전셋값보다 더 가파르게 오를 수 있다”고 보았다. 이 변화는 향후 임대차 시장의 구조 자체에도 영향을 줄 수 있다.
시사점:
전세 및 월세 시장에 잠재돼 있던 불균형이 실질적으로 임대수익률 상승, 신규 임대사업 기회로 이어질 수 있다. 전세 품귀현상, 월세화 경향을 미리 파악하고 실수요자와 임대사업자 모두 중장기 전략에 반영할 필요가 커졌다.
서울 아파트·전세시장은 올해도 공급 부족과 높은 수요로 인해 상승 기조를 유지할 가능성이 높다. 지방 대도시 역시 수급 불균형 속 반등 가능성이 존재한다. 이러한 흐름은 신속한 실수요 진입과 선제적 투자전략 수립이 유효한 시기임을 시사한다. 특히 서울과 신흥 인기 대도시, 전·월세 임대 사업은 중장기 성장성과 가격 방어력이 기대된다는 점을 눈여겨봐야 한다.
출처: 서울 집값 새해엔 더 오를까요 – 한국경제신문
https://www.hankyung.com/article/2025123152731