맑아지는가 싶던 원화 시장에 다시 한 번 긴장이 감돈다. 내년에도 원/달러 환율이 1,300원대 이하로 내려가긴 쉽지 않을 전망이기 때문이다. 금리 인하 역시 제한적일 것으로 예고되면서, 올해 하반기와 내년 부동산 시장에는 새로운 기회와 도전이 공존할 것으로 보인다.
1. 고환율 장기화와 금리 하락 제한
한국수출입은행 해외경제연구소 발표에 따르면, 2025년 말 원/달러 환율은 1,400원 수준에서 머무를 것으로 보인다. 비록 미국 달러화 약세와 경상수지 흑자 기조 등으로 원화 약세 흐름이 완화될 가능성은 있지만, 미국 관세정책·에너지 수입 증가·현지 투자 의무 이행 부담 등이 원화 강세를 제한하는 요소로 작용한다.
이러한 환율 환경은 국내 기준금리 인하를 가로막는 결정적인 변수다. 실제로 연구소는 “경기 둔화로 한국은행이 금리 인하 압력은 받겠지만, 고환율 및 부동산 시장 과열 변수 등으로 인해 금리 하락 폭은 크지 않을 것”이라고 재차 강조했다. 수 년간 대출 규제와 고금리로 위축됐던 시중의 유동성이 단기간에 풀리지 않는 셈이다.
시사점: 금리 하락 기대만으로 단기 변화를 노리는 전략은 제한적이다. 오히려 현재 수준의 대출 비용이 지속된다는 점을 염두에 둔다면, 계산이 정확한 자산 배분이 중요해진다.
2. 수출 경기 회복세와 연관된 기회
내년 대한민국 수출은 2.5% 내외 성장률을 기록할 전망이다. 글로벌 경기의 불확실성에도 불구하고, 반도체 호황, 단가상 승, 유럽 전기차 수출 확대가 성장의 동력이다. 실제로 2026년 총 수출액은 7,200억달러로 예측된다.
- 업종별로는 방위산업(12.5%), 반도체(11.3%), 바이오(10.6%), 자동차 및 부품(6.3%) 등이 두드러진다.
- 건설(-30%), 배터리(-10%), 석유제품(-21.4%), 석유화학(-14.4%) 등 일부 업종은 부진이 예상된다.
수출 기업 중심 지역의 부동산, 특히 산업단지 및 업무시설 수요는 점진적 회복이 예상된다. 반도체 생산벨트, 친환경 자동차 및 방위산업 특화단지 인근 상업·주거지역의 중장기 성장성도 긍정적이다.
시사점: 수출 구조가 재편되는 구간에서, 글로벌 호황 산업이 밀집한 지역의 부동산은 상대적 수혜가 가능하다. 반면, 석유화학·배터리 등 부진 업종에 의존적인 지역의 단기 흐름은 변동성이 클 수 있으니, 업종-지역 구조를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
3. 내수 흐름의 다변화와 부동산 투자
수출 경기 회복과 더불어 내년 한국 실질 GDP 성장률은 1% 후반, 민간 소비 증가율 역시 1% 후반대로 높아질 전망이다. 경기 둔화 우려에도, 소비 시장은 일부 회복세를 보인다는 신호다.
설비투자는 올해 2.6%에서 내년 2% 수준으로 낮아질 전망이지만, 여전히 일정 수준 이상을 유지한다. 이에 따라, 핵심 입지 내 업무·상업시설 투자도 일정한 수요를 받을 것으로 추정된다.
가계부채 증가세가 변수로 남아있으나, 전국적으로 미분양 급증 같은 유동성 리스크 상황은 당장 부각되지 않는 만큼, 자금 여력이 있는 개인이나 법인은 반등 구간에서 역발상 투자를 시도할 여지가 생긴다.
시사점: 내수 기반 지역 상업 및 주거용 부동산, 특히 교육·복지 인프라와 연계된 신규 입주 지역은 중장기적으로 꾸준한 수요가 이어질 가능성이 있다. 아울러 리스크 요인을 감안하되, 향후 1~2년간 유망 산업권역 및 핵심 내수 입지에 대한 분할 매수 접근도 유효하다.
결론 – 투자 기회 관점의 긍정적 전망
전례 없는 고환율 구간과 금리 하락 제한, 부분적인 소비·수출 경기 회복이라는 혼합적 환경이 펼쳐지는 2026년. 아직 저금리 회복이나 대출 완화 효과를 당장 기대하긴 힘들지 모르지만, 수출 중심 산업권역 및 핵심 내수 입지에서 중장기적으로 신중한 투자 기회가 열릴 전망이다.
특히 환율이 안정되는 시기가 도래하면, 오히려 자산가 및 실수요자 중심으로 질적 부동산에 대한 선별적 매수세가 본격화될 수 있다. 금리의 급격한 하락보다는 현 수준의 기준금리를 기준으로, 임대사업 및 현금흐름 창출형 상품에 비중을 두는 것이 현실적이라 할 수 있다.
‘큰 변화, 큰 기회’가 아닌, 환경의 변화 속에 내재된 모두의 성장 기회를 냉정하게 포착하는 전략이 필요하다. 시장의 체력과 지역별 기대수익률, 업종별 구조 변화에 집중한다면, 돌파구를 만드는 한 해가 될 것이다.
출처: 수출입은행 “내년 환율 1400원…금리 하락 제한적 전망”/ 연합뉴스
https://www.yna.co.kr/view/AKR20251230148900002