최근 서울과 수도권 주택시장에서 1000건이 넘는 부동산 이상거래가 적발되면서 실거래가 왜곡, 편법 증여 등 여러 불법 행위가 드러나고 있습니다. 매매가격 띄우기, 편법 증여, 저가 신고 등 다양한 이상거래 유형이 확인되며, 정부의 거래시장 감시 시스템과 조사 방식이 본격적으로 작동하고 있음이 입증됐습니다.
1. 가격 띄우기와 편법 증여, 조사에서 드러난 대표적 이상거래
이번 조사를 통해 확인된 가장 빈번한 이상거래 유형은 특수관계인 간의 시세 왜곡 거래와 편법 증여입니다. 대표적인 사례로, 가족 간에 거래된 한 서울 아파트가 기존 시세보다 높은 8억 2000만 원에 거래신고된 후 1년 뒤 해제되고, 곧이어 제3자에게 더 낮은 8억 원에 거래된 사실이 적발됐습니다. 이처럼 일정 기간 유지 후 해제하는 방식은 일명 ‘실거래가 띄우기’로, 시장참여자들에게 잘못된 시세 신호를 심어줄 수 있습니다.
편법 증여 역시 광범위하게 이뤄졌습니다. 부모와 법인 등 특수관계자가 자녀나 법인대표 등에게 대여 형식을 빌려 대금을 이전하는 사례가 496건 적발되었으며, 이 과정에서 차용증 없이 자금이 오가거나, 적정 이자 지급 여부를 확인하기 힘든 경우가 많았습니다.
이들 이상거래는 주로 서울 572건, 경기 101건 등 수도권 중심지에서 집중적으로 나타났으며, 신축 아파트 분양권 저가 거래와 같은 새로운 형태의 시도까지 감지됐습니다. 예컨대, 서울의 신축 아파트 분양권 일부가 인근 시세보다 6억~8억 원 낮게 거래되어 국세청에 통보된 사례도 있습니다.
이상의 결과는 매매가의 인위적 상승 및 왜곡을 유도해 실수요자의 결정에 혼란을 초래하고, 시장의 투명성 저하로 이어지기 때문에 정부가 집중적으로 조사와 대응에 나선 배경이 됩니다.
2. 거래신고 해제 통한 가격 조정, 미래 시세 예측의 위험성
아파트 실거래가 띄우기와 같은 ‘해제 거래’는 최근 거래량이 적은 시기나 시장 전환기에서 더욱 빈번하게 발생하는 경향을 보입니다. 이번 조사에서 국토교통부는 2023년 3월~2025년 8월 신고분 중 해제신고를 이용한 가격 띄우기 의심사례를 집중적으로 점검했습니다.
총 437건의 해제거래에서 161건의 위법 의심행위가 적발되어 10건은 경찰 수사로까지 이어졌습니다. 이처럼 가격 띄우기를 목적으로 한 해제거래가 실체로 드러나면서, 시세 표본으로 활용되는 실거래가는 더 이상 시장의 ‘진짜’ 가격을 대변하지 못할 위험이 있습니다.
시세 왜곡은 단순히 투자자의 손실로 끝나는 것이 아니라, 추후 전세가격·분양가 산정, 보유세·양도세 등 정책적 판단 근거에도 영향을 미칠 가능성이 섬세하게 존재합니다. 따라서 실제 거래를 반영하는 데이터의 신뢰성 회복이 시장 안정의 기본임이 다시 강조됩니다.
3. 조사대상 확대 및 제도개선, 시장 감시 강화 흐름
국토교통부는 올해 처음으로 최초 1·2차 서울 한정에서, 서울·과천·성남 분당·수정·용인·안양·화성 등 경기 전역까지 조사 범위를 크게 넓혔습니다. 5~6월 간 거래신고 1445건을 들여다본 결과, 총 1002건의 위법 의심사례(673건 거래, 796건 행위)가 적발됐고, 최근 외지인·외국인 거래 증가, 허위매물 확산, 미성년자 다주택 취득 등 새로운 흐름까지 포착하고 있습니다.
정부는 부동산 시장의 풍선효과 우려지역(구리, 남양주 등)까지도 9~10월 신규조사대상에 포함했으며, 연내에는 신고서 서식 자체를 개선해 거래해제 사유를 체계적으로 분석할 방침입니다. 내년에도 최근 8월 이후 거래분까지 가격 띄우기, 편법증여 등 이상패턴 집중 기획조사를 이어나갈 계획임이 확인되었습니다.
이러한 감시 강화는 실수요자가 안심하고 시장에 참여할 수 있는 여건 조성과, 부동산 투기·불법행위에 대한 시장 경각심 제고에 핵심입니다. 당장 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있으나, 신뢰할 수 있는 실거래가 통계와 체계적 대응이 장기적으로 거래 문화 개선과 가격안정에 촉진제 역할을 할 것은 명확합니다.
정리
정부가 진행한 부동산 이상거래 기획조사 결과는 실거래가 통계의 신뢰성 회복과 시장투명성 확보라는 측면에서 의미가 있습니다. 가격 띄우기, 편법 증여, 해제거래 등 다양한 시장왜곡 행위는 실수요자 혼란, 세금 산정 오류, 시장 개선 지연으로 이어질 수 있습니다. 우리 모두에게 시사하는 바는, 민감한 부동산 시세 흐름을 파악할 때 단순 실거래가 통계의 표면만 볼 것이 아니라, 정책적 감시 및 변화 신호도 함께 읽어야 한다는 점입니다. 거래 참여자라면 내년부터 달라지는 신고서식 및 기획조사 추이에도 예의주시하는 것이 필요합니다.
출처: 부동산 이상거래 1002건 적발…가격 띄우기·편법 증여 집중 / 대한민국 정책브리핑(국토교통부) / 바로가기