2026년을 앞두고 주택시장은 다시 뜨거워질 조짐을 보이고 있다. 서울을 비롯한 전국 주요 지역에서 매매가와 전세가가 모두 오를 것이라는 예측이 나온다. 공급과 정책, 금리가 진행시키는 이 변화의 흐름을 분석해본다.
서울 중심의 집값 상승세, 왜 이어지나
올해에 이어 내년에도 서울 집값이 4.2% 오를 것이라는 전망이 나왔다. 전국 평균 상승률(1.3%)과 수도권(2.5%), 지방(0.3%) 모두를 크게 웃도는 수치다. 그 배경에는 최근 4년간 누적된 60만 가구의 착공 부족과 공공공급 확대에도 불구하고 입주물량은 줄고 있다는 구조적인 문제가 자리잡고 있다.
더불어 2023년 9월부터 시작된 미국 기준금리 인하 여파로, 국내 금리 하락세가 이어지고 있다. 금리 민감도가 큰 주택시장은 이같은 환경 변화에 빠르게 반응한다. 즉, 과거보다 자금 조달 부담이 줄면서 주택 매매수요가 다시 움직이고 있는 모습이다.
이에 따른 시사점은 명확하다. 주택 공급 지연이 지속된다면 서울 등 도심 주요지역의 가격 상승 압력은 당분간 이어질 공산이 크다. 미국 금리정책의 변수나 공급 확대에 따른 갑작스런 변화가 없다면, 이 구조는 단기간 내 해소되기 어렵다는 진단이다.
입주 감소와 정책의 딜레마: 전월세 시장에 미칠 영향
내년도 전월세 가격 역시 오름세를 피하기 어려울 것으로 보인다. 서울 전세가는 4.7%, 전국은 2.8%, 수도권은 3.8%, 지방 역시 1.7% 오를 전망이다.
이는 입주 물량 감소의 영향이 크다. 연구원 자료에 따르면 내년 준공 물량이 올해 34만2,000가구에서 25만 가구로 큰 폭 줄어든다. 신축 중심으로 주거 공간을 찾는 실수요자들에게 선택지가 좁아지는 셈이다.
여기에 더해, 다주택자 규제 강화 시사와 실수요자 위주의 매수 허가제 등도 시장 불확실성을 가중시키고 있다. 이러한 변화로 민간 공급의 위축, 임대차 시장의 매물 부족 등이 겹치면 전월세 값 오름폭이 예상보다 커질 소지가 높다.
반면, 내년에는 인허가 물량(40만 가구)과 착공 물량(32만 가구)이 올해 대비 늘어날 전망이지만, 이 물량이 실제 입주까지 이어지기까지는 시간이 필요하다. 단기적으로는 공급차질이 여전히 가격 불안의 주요 요인임을 시사한다.
거래량 위축과 반복되는 수요억제정책의 한계
내년 주택 거래량은 65만 건 가량으로, 올해(68만7,000건) 대비 더 줄어들 전망이다. 정상적인 시장의 거래량(90만 건)에 70%에 불과하다. 거래가 활발하지 못한 시장에서는 가격 신호가 왜곡될 가능성이 크고, 이는 실수요자의 시장 진입과 매도자 모두에게 불편 요소로 작용할 수 있다.
이재명 정부가 올해 6.27, 10.15 등 각각 부동산 대책을 연달아 발표했지만 시장 안정 효과는 제한적이라는 평가도 이어진다. 허가구역 확대, 대출규제 등 수요억제책의 효과가 6개월 내외에 그친다는 점은 과거 정부 사례에서도 이미 확인됐다.
이러한 정책적 한계는 추가적 수요억제책이 시장 신뢰를 높이기보다 불확실성을 심화시킬 수 있다는 반론을 낳는다. 시장 전문가들은 오히려 규제보다는 실거래가 늘어날 수 있도록 하는 제도적 보완이 더 절실하다고 지적한다. 집값 안정에만 방점을 두기보다, 시장 내 거래 활성화와 매물 확보가 병행되어야 시장 리스크가 완화될 수 있다는 얘기다.
공급지표 개선에도 입주공백 지속…앞으로의 방향성
내년 공급지표는 인허가, 착공, 분양 물량 모두 올해보다 늘어난다. 특히 착공(32만 가구)이 돋보이지만, 실입주로 이어지는 준공 물량이 대폭 감소하는 현상이 우려를 키운다.
- 인허가: 40만 가구(전년 대비 +1.4만)
- 착공: 32만 가구(전년 대비 +4.2만)
- 분양: 24만 가구(전년 대비 +1만)
- 준공: 25만 가구(전년 대비 -9.2만)
중장기적으로는 공급 개선이 시차를 두고 가격 진정에 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다. 그러나 당장 내년 시장에서는 공급 공백과 정책 효과의 제한성, 금리 변화 등이 복합적으로 작용하며, 실수요자의 내 집 마련 부담이 증대될 가능성이 크다.
정리
주택산업연구원의 자료를 바탕으로 살펴보면, 구조적 공급 부족이 매매가와 전세가 모두에 주목할만한 상승 압력을 형성하고 있다. 새로운 공급 시그널(인허가, 착공)이 장기 안정에 기여할 여지는 있으나, 단기적으로는 입주 공급 공백을 메우기 어렵다. 반복적인 수요억제책 대신, 거래 활성화 및 공급 확충 전략이 어느 때보다 절실한 시점이다.
출처: 내년 공급 부족에 매매·전세 모두 상승 전망 / 파이낸셜뉴스 / 바로가기