# 부동산 시장 현재와 앞으로 전망
지금 부동산 시장은 매우 어려운 시기이다.
스트레스 대출과 DSR 3단계 규제가 곧 시행된다.
이 때문에 5월과 6월에 수요가 몰릴 가능성이 있다.
7월부터 규제가 실행되기 때문이다.
만약 5월과 6월에 집값이 지금보다 약 5% 정도 더 오른다면 그때부터는 매수를 자제해야 한다.
상급지의 가격은 이미 많이 올랐고, 더 큰 상승을 기대하기 어려워 하반기에는 큰 상승 시장이 아닐 것이다.
단기적으로는 관성에 의해 가격이 오를 수 있지만, 집값이 지나치게 오르면 부담감으로 조정이 올 수 있다.
# 정책과 세금, 그리고 시장의 대응
세금과 정책은 당분간 유지될 가능성이 높다.
대선 후보와 상관없이 집값이 안정화되면 정부는 특별한 변화를 주지 않는다.
하지만 집값이 급등하거나 급락하면 그때 정책 변화가 생긴다.
올 하반기부터 내년 상반기에 집값이 어떻게 움직이느냐에 따라 정부와 시장의 대응이 달라질 것이다.
# 상급지와 중급지, 그리고 하급지 가격 전망
상급지는 강남 3구(강남, 서초, 잠실), 마용성(마포, 용산, 성동), 과천 등 주로 30평대 기준 20~30억 이상인 지역을 말한다.
이 지역들은 이미 많이 올라서 추가 상승폭이 제한적이다.
5% 미만 상승이라면 상승 가능하지만, 그 이상 오르면 부담으로 조정 가능성이 크다.
중급지는 신길, 고덕, 대조, 은평구의 녹번 등 한 10억대 중후반에서 16억 사이 지역을 말한다.
중급지와 하급지, 경기 남부 지역은 상대적으로 상승 여력이 더 크다.
민주당 후보 당선 시 양극화 해소 정책과 지방 인프라 투자 등으로 중급지와 지방 시장의 회복 가능성도 기대된다.
하급지는 5억에서 10억 사이의 지방 중소도시나 수도권 외곽 지역에 해당한다.
GTX 등의 교통 인프라 확충과 재정 정책에 힘입어 이 지역들도 점차 회복될 것이다.
# 재정 정책과 자산 시장 영향
정부가 재정 투입을 대폭 확대해 경제 활성화를 추진할 가능성이 크다.
역사적으로 재정 정책이 자산 시장으로 자금이 유입되는 경우가 많다.
상급지뿐 아니라 침체되어 있던 지방 및 수도권 외곽 지역도 재정 정책의 수혜를 받을 수 있다.
이로 인해 지금 급격히 벌어진 고가 주택과 저가 주택 간 격차가 조금은 줄어들며 균형이 맞춰질 수 있다.
# 재개발·재건축 정책 전망
재개발과 재건축 사업은 대통령보다 지방자치단체장이 더 큰 영향을 미친다.
서울의 경우 오세훈 시장이 재개발 재건축 활성화를 위해 용적률 완화 등 사업성을 높이고 있다.
향후 시장 변화는 지방선거 결과에 달려 있다.
정부 차원의 재건축 패스트트랙과 촉진 특별법도 이미 추진 중이다.
이 정책들은 사업성을 개선하지만 큰 폭의 완화보다는 기존 방향을 유지할 것이다.
재건축 초과이익 환수 제도는 국회의 소관이므로 쉽게 변경되지 않는다.
완화는 이미 이루어졌으며, 상급지 일부를 제외하면 환수 부담이 크게 줄었다.
# 분양가 상한제와 사업성
분양가 상한제가 재건축 사업의 수익성을 제한하고 있다.
로또 분양으로 인한 사회적 문제도 있어 분양가 인상 가능성이 있다.
분양가 상한제 완화는 향후 재건축 사업 추진에 긍정적으로 작용할 수 있다.
따라서 초과이익 환수 제도는 유지하면서도 분양가 상한제를 조정하는 방향이 예상된다.
# 하반기 및 내년 상반기 부동산 시장 전망
전반적으로 가격은 상승 흐름을 지속할 것이다.
하지만 규제 완화가 본격화되기 전까지는 큰 폭의 상승은 어려울 것이다.
지방에서는 회복장 국면이 예상되며 미분양 해소와 PF 문제 완화에 도움이 될 것이다.
과거 사례를 보면 지방은 규제가 완화될 경우 1년가량 상당한 상승을 경험한다.
급격한 상승장은 없겠지만 회복세는 분명히 나타날 것이다.
지방 투자에 대해서는 인구 감소 등 구조적 문제로 신중함이 필요하다.
# 내 집 마련과 투자 전략
내 집 마련에는 지금 시기가 적절하다.
향후 가격 상승에 대비해 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하다.
다주택자라도 똘똘한 한 채를 확보 후 추가 매수는 신중하게 검토할 필요가 있다.
상급지는 추가 상승 후 조정 가능성이 있으니 매수 타이밍과 가격을 잘 판단해야 한다.
중급지와 하급지, 수도권 외곽은 지금부터 회복 단계에 진입할 가능성이 크므로 관심을 가져볼 만하다.