지난해 서울 아파트값이 19년 만에 최고치를 기록하며 부동산 시장의 흐름이 다시 한 번 크게 출렁였습니다. 미세한 단기 등락에도 불구하고, 수도권과 전국 주요 지역에서 실수요와 임차수요가 꾸준히 이어지고 있습니다. 데이터가 보여주는 시장의 실질적 흐름과 향후 전망에 대해 살펴봅니다.
서울 아파트값, 9%에 육박한 연간 상승률의 의미
지난해 서울 아파트 매매가격 연간 상승률은 8.98%로, 한국부동산원이 2013년부터 통계를 집계한 이후 가장 높은 수치를 기록했습니다. 과거 방식(2004년 통계) 기준으로도 2006년 이후 19년 만의 최고치입니다. 2021년(14.10%)과 같은 전국적 과열 양상은 아니지만, 집중적으로 서울 및 수도권을 중심으로 투자와 실수요가 모였다는 점이 이번 상승의 특징입니다.
주택종합과 연립주택의 연간 상승률도 각각 7.07%, 5.26%로 높은 편이었으며, 강남의 송파구(1.72%), 동작구(1.38%) 등 주요 지역, 강북의 용산구(1.45%), 성동구(1.27%) 등도 높은 월간 상승률을 보였습니다. 수도권 내 다른 주요 지자체 역시 월간 0.32% 등 견실한 흐름을 나타냈습니다.
서울의 연간 상승률은 단기적 정책 변화나 경제 여건보다 실거주, 학군, 교통 등 내재가치에 기반한 수요가 크게 작용했다는 점에서 의미가 큽니다. 코로나19 팬데믹, 금리 인상 국면 등 여러 불확실성이 있었음에도 불구, 중장기적으로 핵심 지역 중심의 자산가치 상승이 입증된 셈입니다.
전국-수도권 온도차, 주목해야 할 투자포인트
전국 주택가격 상승률은 1% 내외(주택종합 1.02%, 아파트 1.04%)에 머물러 서울 및 수도권과 여타 지역 간 유의미한 차이가 고착화되는 흐름이 확인되었습니다. 특히, 수도권 학군지·역세권 등 우수한 정주여건 단지와 재건축, 개발 이슈가 있는 지역에서 상승세가 뚜렷했습니다.
입주 물량 과다한 외곽 및 공급 단지에서는 가격 하락세가 이어졌지만, 중장기 구조가치(재건축·학군·교통 등)가 반영되는 지역의 가격 강세는 꾸준히 확인되고 있습니다. 이는 앞으로도 ‘핵심 지역-비핵심 지역’간의 투심-가격 괴리가 존속될 수 있다는 신호로 해석됩니다.
비수도권 시장도 2025년 11월을 기점으로 소폭 상승 전환을 보였으며, 그 상승폭이 12월에 더 확대되었습니다. 5대 광역시, 세종 등 일부 비수도권 주요 지역은 주거 가치와 개발 호재가 결합되며 국지적 상승 모멘텀이 확인되고 있습니다.
임차시장 변화, 전·월세 가격 동반 상승세
지난해 12월 전국 주택종합 전세가격 상승률은 0.28%로 전월(0.24%) 대비 오름폭이 확대되었습니다. 서울 전세가격 역시 0.53%로 두 달 연속 0.5%를 넘기며, 특히 서초구(1.71%), 송파구(1.21%) 등 인기 지역에서 두드러진 상승을 보였습니다.
수도권 전세가격도 경기(0.38%), 인천(0.26%) 순으로 오름폭을 키웠고, 학군·교통 천혜 입지에 대한 전세임차 수요가 견조하게 이어진 결과입니다. 이는 매매가격과 더불어 임차시장 또한 지역별 쏠림과 수요집중 현상이 뚜렷하다는 점을 시사합니다.
월세가격도 전국적으로 0.27% 오르며 전월 대비 상승폭을 확대했습니다. 서울(0.52%)은 월세가격 상승폭이 여전히 두드러졌고, 경기(0.32%), 인천(0.29%), 5대 광역시와 세종까지 전국 곳곳에서 월세 역시 고르게 오름세를 보였습니다.
임대차 시장이 전체적으로 매물 부족과 수요 집중 구조 속에서 가격 강보합세를 나타내고 있습니다. 새 아파트·재건축, 학군·교통 프리미엄 단지 등 구조적 우위가 뚜렷한 지역에 투자 포인트가 모이기 쉬운 환경이 조성되고 있다고 볼 수 있습니다.
시사점: 시장의 내재가치, 여전히 유효
2026년 초 시점에서 부동산 시장은 여러 변동 요인에도 불구하고 내재가치에 따른 실수요·투자수요가 우세하게 작용하고 있습니다. 특히 서울을 중심으로 한 ‘프라임 입지’ 아파트와, 수도권 내 학군·역세권·재건축 등 개발과 인프라 가치가 결합된 지역의 시장 저력이 더욱 부각되었습니다.
공급 부담 등 일부 지역 리스크가 부각됐지만, 서울·수도권 핵심지는 실제 임차수요와 실입주니즈가 높음이 데이터로 재확인됐습니다. 전국 단위로도 1~2% 수준의 안정적 상승 흐름이 이어지고 있고, 주거 가치와 신규 공급, 개발, 학군 등 지역별 강점이 시장 흐름을 좌우한다는 점이 부각되었습니다.
장기적 관점에서 입지, 개발 호재, 정주요건 등 구조적 가치를 갖춘 지역에 대한 신뢰도가 더욱 강해지고 있고, 임차시장도 동시에 구조적 수급 불균형 속에서 상승세가 견고한 만큼, 핵심지역 아파트/HOT스팟 전세 등은 향후에도 안정적 수익 및 중장기 투자기회를 제공할 여지가 높아지고 있습니다.
출처: 작년 서울 아파트값 상승률 8.98%…19년 만에 최고/연합뉴스/https://www.yna.co.kr/view/AKR20260115095351003