아파트 공급이 줄어들고 있습니다. 2026년에는 전국적으로도, 특히 서울과 수도권에서 입주 물량이 크게 감소할 전망입니다. 수급 불균형이 주택 가격에 어떤 영향을 줄지 주목해야 하는 시점입니다.
입주 물량, 올해 대비 27.7% 급감
내년 전국 아파트 입주 물량은 17만2,270가구로 집계됐습니다. 올해(23만8,372가구)보다 무려 27.7%나 줄어드는 규모입니다. 수도권 역시 8만1,534가구로, 올해 대비 27.3% 감소하게 됩니다. 지방도 예외가 아닙니다. 2025년 12만6,188가구에서 내년에는 9만736가구로 28.1% 줄어듭니다. 최근 5년간 지방 연평균 공급의 70% 수준에 불과합니다.
서울은 올해 입주 물량(3만1,856가구)보다 48.5% 줄어든 1만6,412가구로, 사실상 반토막이 납니다. 서초구 5,155가구, 은평구 2,451가구, 송파구 2,088가구, 강서구 1,066가구, 동대문구 837가구 등 일부 자치구에만 입주 물량이 집중되어 있습니다. 경기도 5만361가구로 역시 올해보다 대폭 축소됐습니다.
이처럼 공급 축소는 수도권과 서울, 지방 할 것 없이 모든 시장에서 두드러지는 현상입니다.
인허가·착공 실적, 단기적으로 큰 효과 기대 어려워
주택 인허가와 착공량 자체는 소폭 늘어날 것으로 보입니다. 국토교통부와 주택산업연구원 통계를 보면 2024년 전국 인허가 물량은 40만 가구로, 올해(38만6,000가구)보다 조금 늘어납니다. 착공 역시 LH 등 공공부문의 증가로 올해(27만8,000가구)보다 약 4만 가구 증가한 32만 가구가 전망됩니다.
하지만 이는 문재인 정부 시기(2017~2021년) 5년 평균 착공 물량(52만7,000가구)에 크게 못 미치는 수준입니다. 이미 2021년 이후로 착공이 지속적으로 감소하고 있고, 올해 1~10월 전국 아파트 착공 실적은 16만2,496가구로 전년 동기(18만7,244가구) 대비 13.2% 줄었습니다.
결국 2026년에도 3년째 30만 가구를 밑도는 저조한 착공 실적이 계속될 가능성이 커 보입니다. 현재의 인허가·착공 증가세만으로 단기간 공급 부족 현상을 해소하기에는 역부족이라는 평가입니다.
공급 부족, 집값에 미치는 영향과 시사점
아파트 입주량 감소는 공급 부족에 따른 수급 불균형 심화 가능성으로 이어집니다. 신규 입주가 감소하면 매매·전세시장에 물량이 적어져 집값 하락보다 상승 쪽에 무게가 실릴 수 있습니다. 특히 서울과 수도권은 입주 물량마저 반토막, 대체 시장 효과도 제한적입니다.
이런 환경에서는 입지와 상품성이 뛰어난 신축 아파트의 희소성이 더욱 부각될 것으로 기대할 수 있습니다. 전세시장 역시 신규 입주 감소로 새 아파트 전세에 대한 수요 집중이 재차 반복될 수 있습니다. 상대적으로 안정적인 아파트와 신축 위주로 매매 및 전세가격의 반등 가능성도 생각해볼 수 있습니다.
또한, 본격적인 신축 공급이 재개되기까지 2~3년 이상의 시차가 소요되는 점과, 착공 실적 부진이 중장기적으로도 공급 축소로 이어진다는 점은 지금 시점에서 우량 아파트 매수 및 보유 전략에 대한 매력도를 높일 수 있는 요인입니다.
결론 및 투자기회 시사점
2026년 국내 아파트 시장은 장기적 수급 균형보다 단기적 공급 축소 현상이 두드러질 전망입니다. 공급 위축 시기에는 입지가 우수하고 상품성이 검증된 아파트의 가격 회복 및 반등 가능성에 주목할 필요가 있습니다. 새 아파트나 핵심 지역 매물에 대한 수요는 역설적으로 더욱 두터워질 수 있습니다. 조정기 이후 매수 타이밍과 지역 선별력이 이전보다 중요해졌다고 할 수 있습니다.
장기적으로 공급 재개 전까지 한 번 더 ‘희소성 프리미엄’이 부각될 수 있는 구간이 도래하고 있습니다. 데이터상 국내 주택시장은 공급 사이클 저점에 가까워지고 있음을 확인해볼 때, 새로운 투자 기회를 모색할 적기라는 점도 함께 고려해볼 만합니다.
출처: 아파트 입주 가뭄 심화…공급 부족이 집값 변수로 / 한국경제 / https://www.hankyung.com/article/2025122549191