2025년 12월 23일 기준, 1기 신도시의 정비사업이 가속화될 수 있는 정책 변화가 예고됐다. 모든 정비구역에 적용되는 패스트트랙 지원과 학교용지부담금 완화는 시장에 어떤 파장을 미칠까. 구조적 변화는 물론 부동산 수요와 거래 흐름에도 직접적으로 영향을 줄 것으로 보인다.
전 구역 패스트트랙 적용, 사업 속도 빨라진다
국토교통부가 1기 신도시 전체 정비구역에 패스트트랙을 도입한다. 이 패스트트랙 지원정책은 그간 지지부진했던 재건축·재개발 사업의 승인, 인허가 절차를 단축하여 사업 전반에 속도를 붙일 계획이다. 공식 자료에 따르면 전 구역이 우선적으로 행정적 신속처리 혜택을 받을 수 있게 된 셈이다.
그동안 1기 신도시는 노후화 진행에도 불구하고 정비사업 속도가 더뎠다. 이번 조치로 정비 사업의 불확실성이 크게 해소될 수 있다. 사업 속도가 붙으면 신축 주택 공급이 빠르게 이뤄지고, 인구 구조 변화에 따라 시급한 주거환경 개편이 가능하게 된다.
시사점은 공급 확대와 시장 안정화 가능성이다. 새 주택이 빠르게 들어설 수 있다면 거래시장도 점진적 회복이 기대된다. 다만, 기존 토지 보유자의 기대감이 이미 가격에 반영되었거나, 속도의 실제 효과는 차별적으로 나타날 수 있다.
학교용지부담금 완화, 부담 줄고 사업성 개선
이번 정책에서 중요한 또 하나의 변화는 학교용지부담금 경감이다. 지난 수년간 재건축·재개발 조합들, 특히 신도시 내 조합은 교육시설 부담금이 사업성에 큰 압박으로 작용했다.
그런데 국토교통부는 용지부담금 제도의 완화 조치를 공식화했다. 정비사업 조합의 경영 부담이 감소하면서 실제 착공 및 분양 일정도 앞당겨질 수 있다. 아울러, 추가 분담 부담이 줄면서 조합원 개별 부담도 완화될 가능성이 높아졌다.
우리에게 중요한 시사점은 분양가, 수익성, 공급물량 변화이다. 조합단위의 재무부담이 줄어들면, 추가 비용 전가 없이 합리적 수준에서 분양가가 산정될 수 있다. 반면, 부담금 완화가 곧바로 분양가 하락 또는 미분양 위험 감소로 이어질지는 시장별, 사업지별 격차가 존재할 수 있다.
재정비 사업 활성화, 지역별 격차와 공급 효과는?
1기 신도시는 수도권 주택 수요의 핵심지역이면서 동시에 노후화 문제도 누적돼 온 곳이다. 이번 패스트트랙과 금전적 부담 완화 조치는 지역별 정비사업 활성화에 불을 지필 가능성이 커졌다.
정리
1기 신도시 전 구역 패스트트랙 지원 및 학교용지부담금 완화는 정비사업 추진 속도를 올리고 재무 부담을 최소화하려는 실질적 변화다. 공급 확대라는 큰 틀 안에서 주택 시장의 구조적 변화를 유도할 수 있다.
출처: ‘가벼워진 1기 신도시 정비사업…’ / 국토교통부 / 바로가기