2025년 마지막 주, 서울 부동산 시장에는 뜨거운 이슈가 다시 부상하고 있다. 내년 서울 아파트 입주물량이 30% 넘게 줄어든다는 예고는 다세대주택 거주자나 실수요자 모두에게 중요한 신호다. 공급 부족이 전세난을 심화시키고, 월세 부담마저 높아질 가능성이 여러 지표를 통해 확인되고 있다.
서울 아파트 입주물량, 2만9195가구로 31% 감소
2025년 12월 26일, 부동산R114 자료에 따르면 2026년 서울 아파트 입주 물량은 2만9195가구로, 2025년의 4만2577가구와 비교해 31.4% 급감한다는 전망이다. 이는 최근 2~3년간 소폭 감소 흐름이 이어진 것과 달리, 연간 1만 가구 이상 줄어드는 유의한 변화다.
아파트 입주물량은 실제 전월세 시장의 매물 확대와 직결된다. 신규 아파트의 증가폭이 줄어들면 기존에 형성된 매물에서 큰 변화가 없을 경우 가격이 빠른 속도로 급등할 가능성이 높다. 서울 강북구의 현장 공인중개사는 이미 전세 매물 부족에 따른 가격 상승을 체감하고 있다고 말했다. 조기 전세 재계약, 전세보증금 인상 요구가 늘어날 수 있는 환경이다.
입주물량 감소는 서울만의 현상이 아니다. 경기·인천의 입주 물량도 2025년 9만4840가구에서 2026년 8만2739가구로 감소해, 수도권 전체 주택 공급 압력은 더 커질 것으로 예상된다.
전세가격·전세수급지수, 수요 압박 심화 신호
공급 부족 신호는 이미 주요 가격 지표에서 포착되고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 104.9로, 전주(104.7)보다 0.2포인트 상승했다. 이 지수가 100을 초과하면 전세를 원하는 이들이 공급보다 많다는 의미다.
같은 기간 서울 아파트 전세가격지수도 102.89에서 103.06으로 올라 수요 우위 장세가 지속되고 있음을 확인할 수 있다. 상대적으로 비수기라고 여겨지는 6월 중순에도 전세가 상승 흐름이 멈추지 않는 점은 주목해야 한다.
입주물량 감소 → 전세매물 부족 → 가격상승의 공식이 본격적으로 작동하는 상황이다. 서울시 내 전세 구하기가 더 어려워지면서, 경기·인천 등 외곽으로 전세수요가 일부 이동하더라도 해당 지역 역시 이번 감소폭을 온전히 보완하지 못한다는 점이 문제다.
월세 상승과 주거비 부담, ‘전세의 월세화’ 본격화
공급 감소에 따른 낙수효과는 전세 시장에만 머물지 않고, 월세시장에도 확산되고 있다. 전세가격이 높아지면 반전세나 월세를 선택할 수밖에 없는 세입자가 늘어나기 때문.
KB부동산 월세지수를 보면 서울 아파트 월세지수는 2025년 10월 129.5에서 11월 130.2로 다시 상승했다. 전세 수요 압박과 함께 전세대출 규제, 주택금리 변수 등이 더해지면서 월세 전환 속도가 가팔라지고 있다.
이처럼 공급 부족 → 전세가격 상승 → 월세 전환 가속 → 세입자 주거비 상승의 흐름이 강화된다면, 실수요자 입장에서는 체감하는 거주 안정성이 크게 감소할 수밖에 없다. 이미 시장 관계자들은 전세 수요와 입주 물량 감소가 실거주 부담을 동시에 높이고 있음에 주목한다.
우리에게 주는 시사점과 정리
내년과 2026년을 바라볼 때, 서울을 포함한 수도권 전세 대란 가능성은 단순한 예측이 아니라 데이터로 확인되는 현실적 위협이다. 신규 아파트 입주가 대폭 줄어드는 만큼, 임대인-임차인 모두 장기 계획을 치밀하게 세워야 한다.
전세·월세 계약 만기가 도래하는 이들은 미리 전세 만기 일정을 점검해두고, 필요한 경우 전세보증금 인상 요구 혹은 월세 전환 여부를 미리 검토해야 한다. 또한, 보증보험, 대출 규제, 이사수요 분산 등 리스크 헤지를 위한 전략도 신중히 준비해야 할 때다.
특히 입주물량 변동과 전세/월세 가격 지표를 꾸준히 체크하며 대응책을 마련하는 것이 중요한 시기다.
- 2026년 서울 아파트 입주물량 31% 감소는 전세난 심화 예고
- 전세수급지수·가격지수 연중 꾸준한 우상향, 수요자는 공급부족 속 주거전략 재설정 필요
- 전세의 월세화와 주거비 부담 증가, 임차인의 선제적 대응 전략 중요
숫자는 자료가 확보되는 대로 지속적으로 모니터링할 필요가 있다. 시장의 단기 변동성에만 얽매이지 않고, 장기공급과 임대차 규정 변화까지 주의를 기울여야 하는 시점이다.
출처: 내년 서울 전세 대란 우려…아파트 입주 물량 31% 급감 / 한국경제 / 링크