2025년 12월 마지막 주, 서울 및 주요 수도권 아파트 시장에서 의미 있는 이정표가 세워졌습니다. 올해 송파와 과천에서 각각 20%를 넘는 전례 없는 아파트값 상승률이 기록되면서, 시장의 동향과 그 배경, 그리고 변화 속에서 우리가 고민해야 할 점이 함께 부각되고 있습니다.
1. 예외적 단기 급등세, 서울·송파·과천이 주도
2025년 한 해, 서울 아파트값은 8.48% 상승했습니다. 지난해 동기 대비(4.49%) 두 배에 가까운 상승폭입니다. 특히 송파구는 20.52%, 과천시는 20.11%로 놀라운 오름세를 기록했습니다. 이 수치는 한 해 기준으로 역대급에 해당합니다. 예를 들어, 송파구 잠실 주공 5단지는 1년 새 34억2500만원(2024년)에서 45억5500만원(2025년)으로 11억3000만원이나 상승했습니다. 과천 중앙동의 과천푸르지오써밋 역시 22억9000만원(2024년)에서 28억원(2025년)으로 6억 가까이 뛰었습니다. 통상 지난 정부 5년간 누적 상승률이 60%였음을 감안하면, 연간 20% 오름폭은 이례적입니다.
2. 입지효과와 수요쏠림의 영향력 재확인
이번 상승의 중심에는 명확하게 입지 프리미엄과 수요의 집중이 있습니다. 송파와 과천은 각각 강남3구와 경기-서울 연결고리 역할을 하는 핵심 지역입니다. 실제로 ‘강남 진입 관문’ 효과가 작동하면서, 양 지역의 매수세가 집중되었습니다. 과도한 가격상승의 배경에 주목할 필요가 있습니다. 수요 쏠림은 특정 지역에서 단기간 급등락이 반복될 수 있는 구조를 낳고, 이는 실수요자·자산가 모두에게 불확실성을 높입니다. 공급 불균형이나 정책 변화 등 다양한 변수에 따라 단기 가격 변동성이 더 커질 수 있음을 시사합니다.
3. 상승 국면 속 경계해야 할 리스크
가격 상승 후 조정 가능성에 대한 경계가 필수적입니다. 지난해와 올해의 상승률만 보면 거래·금융 여건이 개선된 듯 비칠 수 있으나, 불확실성은 여전합니다. 단기간 급등이 지속가능한지 의문이 제기되는 이유입니다. 변화의 신호탄으로, 주목 지역의 실거래가가 이미 상당히 급등한 상태임을 감안할 필요가 있습니다.
- 과거에도 급격한 상승 후 가격 조정 또는 횡보 국면이 이어진 사례가 많았습니다.
- 대출·금리, 공급정책, 경기 변동 등 외부 변수에 따라 내년 시장이 재편될 여지도 있습니다.
- 매도세와 매수세의 힘겨루기가 당분간 지속될 가능성을 배제할 수 없습니다.
특히 올해와 같이 특정 지역이 전국 평균보다 훨씬 빠른 속도로 오를 땐, 심리적 불안정성과 정책 리스크에 대한 체감이 커질 수밖에 없습니다. ‘상승세의 끝’보다 ‘변동성의 시작’에 주의를 기울여야 할 시점입니다.
시사점 및 정리
2025년 12월 현재, 송파와 과천 등 주요 지역의 전례없는 아파트값 오름세는 입지와 정책, 시장 심리가 복합적으로 작용한 결과입니다. 그러나 이러한 상승세가 모든 지역, 모든 단지에 공통적으로 재현될 것이라는 보장은 없습니다. 급등 직후에는 항상 쏠림에 대한 피로와 조정 압력이 커지는 점에 유의해야 합니다.
너무 빠른 가격상승에 대한 과도한 기대보다는, 시장 내 움직임의 근거와 변동성을 함께 점검하는 시각이 필요합니다. 실제 아파트 실거래가 변동, 정부의 공급 확대 및 금융정책 등 각종 리스크 요인이 남아 있는 한, 단기 급등세 뒤에는 예상 밖의 조정 국면이 도래할 수도 있습니다.
기록적 상승이 시장의 ‘정상 상태’는 아닙니다. 균형 잡힌 시장 판단, 그리고 내 집 마련이나 자산 평가에 있어서 단기적 흐름에만 치우침이 없도록 경계할 필요가 있습니다.
출처: 서울·송파·과천 아파트값 20% 급등…올해 상승률 분석 / 파이낸셜뉴스
https://www.fnnews.com/news/202512261025401161