새해 아파트 분양 시장에선 공급량 자체보다 수도권 집중과 대형 건설사의 역할이 유독 눈에 띄는 한 해가 예상된다. 아파트 총공급이 ‘공급 절벽’ 우려를 완전히 해소하지 못한다는 평가도 곳곳에서 제기된다.
1. 예년보다 크게 줄어드는 신규 아파트 분양량
2026년 전국 아파트 신규 공급 계획은 25만6808가구다. 구체적으로 시공능력평가 300위 내 건설사 중 52개사가 298개 단지에서 공급할 예정이라는 집계다. 실제 건설업계 특성과 인허가, 분양경기 등을 감안하면 80% 안팎에서 실공급이 조정될 가능성이 높아, 실제 시장에서는 약 20만여 가구가 공급되는 셈이다.
이는 문재인 정부 시기(2017~2022년) 연평균 분양량 약 31만 가구에 크게 미치지 못하는 수치다. 기사에 언급된 바와 같이, 시공능력평가 300위 내 248개 건설사가 아예 분양계획을 세우지 못했거나 해당 연도 공급이 없다고 밝혀, 신규 공급 주체가 대폭 줄었음을 알 수 있다. 공급 절벽 우려는 단순 심리를 넘어 데이터로도 확인되는 흐름이다.
이처럼 신규 분양 자체가 위축되는 배경에는 고금리, 미분양 위험 부담, 정책 불확실성 등이 복합적으로 작용하고 있음을 시장 참가자라면 다시금 인식할 필요가 있다.
2. 수도권 집중 현상, 지역 격차 확대 시사
적지 않은 전체 물량(55.8%)이 수도권 공급에 집중될 예정임을 눈여겨볼 필요가 있다. 경기 9만569가구, 서울 3만4098가구, 인천 1만8635가구로 집계되어, 14만3302가구가 수도권에 쏠릴 전망이다. 지방, 특히 부산의 2만330가구, 여타 비수도권의 9만5726가구 공급과 비교해 수치상 격차 또한 뚜렷하다.
수도권 공급 집중은 두 가지 신호를 준다. 첫째, 수요자 선호지역(일자리·교통 등)이 지속적으로 집중되고 있음을 보여준다. 둘째, 비수도권 신규 공급 공백의 장기화 가능성 역시 점점 현실이 되고 있다. 수도권 일평균 청약 경쟁률, 장기 주택시장 불균형 시나리오와 연관 지어볼 때 향후 몇 년간 내 집 마련 전략에 변화가 불가피해 보인다.
우리 모두는 수도권-비수도권 분양 시장 내 수요 쏠림과 ‘미래 신규 입주 물량의 공간적 불균형’에서 오는 중장기적 부동산 리스크에도 꾸준히 주목해야 한다.
3. 대형 건설사에 집중된 공급, 정책·금리 변수 경계 필요
2026년 10대 건설사(현대건설, 대우건설, DL이앤씨 등) 계획만 합쳐도 전국 13만8673가구로, 전체의 54.0%에 달하는 공급이 상위 업체에 몰린다. 상위 업체외의 다수(248곳)가 사실상 신규 분양에 나서지 않는 셈이다. 소수 대형사가 시장을 주도할수록 분양 일정, 애로 지점, 위험관리 측면에서 유연한 전략 전환이 상대적으로 쉽다는 평가가 있긴 하다.
하지만 정부 공급대책, 주택담보대출 규제 강화, 금리 변동성, 미분양 발생 등 어떤 변수가 생기느냐에 따라 실제 공급 실적이 조정될 수밖에 없다. 올해 재확인되는 전세 공급 걱정, 수도권 청약 수급 불균형, DSR 등 금융규제 상황 변화 등에 즉각적 영향을 받을 수 있다는 점은 여전히 큰 변수다.
시장 내에선 “수요가 많은 수도권에서 대형 건설사 중심의 아파트 공급이 이뤄질 것”이라는 관측과 함께, 미래 공급 안정성을 위해 중견·중소 건설사 참여와 지방시장 활성화 정책이 필요하다는 목소리도 커진다.
중립적 정리 및 시사점
내년 아파트 공급량(25만여 가구)과 수도권 집중, 대형 건설사 의존 현상이 확인되면서, 부동산 시장 구조적 변화가 한층 뚜렷해질 전망이다.
- 신규 공급 감소는 장기 전세난 우려와 밀접하다. 수도권 거주자, 청약 및 내 집 마련 계획을 재점검할 필요가 있다.
- 지역 간 분양량 격차 확대는 장기적으로 주거 불균형과 지방 시장 위축 가능성을 내포한다.
- 공급의 절대 다수(과반수 이상)가 대형 건설사 계획에 좌우되는 점은 정책, 경기, 금융시장 변화에 따른 공급 탄력성 악화로 번질 여지도 있다.
특히, 실제 분양 실적이 당초 계획을 하회할 경우, 공급의 질적·양적 부족이 반복돼 가격 안정화 효과가 약화될 수 있다는 점도 놓치지 않아야 하겠다.
따라서 올해 공급지표, 금융환경, 각종 주거정책의 추가 보완책 등이 어떻게 연계되는지 주목하며 실거주, 투자, 청약 등 각자의 전략을 유연하게 조정해야 할 때다.
출처: 내년 아파트 25만가구 공급…수도권에 절반 집중 / 한국경제신문 / https://www.hankyung.com/article/2025122549981