서울의 부동산 임대료가 또 한 번 새 역사를 썼다. 올해 들어 11월까지 서울 아파트 월세 평균이 147만 6,000원, 중위 월세 122만 원을 기록했다. 월세 상승률은 3.29%로 2015년 관련 집계 이래 처음으로 3%대를 돌파했다. 이제 서울 거주자는 소득의 20%를 매달 월세로 내고 있다. 임차 시장에 닥친 이 변화의 실체와 시사점을 심층적으로 분석한다.
서울 아파트 월세, 연속으로 역대 최고 상승률 경신
서울 아파트 월세가 사상 처음 3%대 상승률을 기록했다. 25년 1월부터 11월까지의 데이터에 따르면 월세는 3.29% 올랐다. 지난해 기록했던 연간 상승률 2.86%를 또다시 뛰어넘는 수치로, 2년 연속 역대 최고치를 경신한 것이다.
월별 변화 추이를 보면 1~4월에는 0.1%대의 미미한 상승에 그쳤지만, 5~8월엔 0.2%대로, 9월 0.3%대로 오름폭이 확대됐다. 가을로 접어든 10월(0.64%)와 11월(0.63%)에는 상승폭이 0.6%대로 급등했다. 임대차 시장이 연말로 갈수록 이전과는 전혀 다른 속도로 움직였음을 보여준다.
이처럼 가파른 상승의 주요 배경에는 다음의 구조적 변화가 자리 잡았다. 10·15 대책 이후 서울 전역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶여 세입자가 있는 집에 투자하는 ‘갭투자’가 사실상 차단되었고, 이 여파로 전세 매물이 급감했다. 전세의 월세화가 빠르게 진행된 것이다. 임차인들은 대출 규제 등으로 전세 자금 마련이 어려워진 반면, 임대인들은 고금리 부담을 상쇄하기 위해 월세 선호로 돌아섰다. 이중고가 맞물리며 시장 전반에 공급과 수요 모두 월세로 쏠리고 있다.
중요한 시사점은, 이같은 월세 구조는 일시적인 현상이 아니라 시장 구조의 본질적 변화임을 시사한다는 점이다. 규제 정책, 금리, 세제, 대출 환경 등의 복합적 영향 아래 월세화와 임차인 부담 증가는 당분간 이어질 가능성이 크다.
강남과 송파가 견인한 초고가 월세 시장, 월세 양극화 심화
서울 각 구별로 월세 상승률을 살펴보면, 송파구가 7.54%로 최고치를 기록했다. 그 뒤를 용산구(6.35%), 강동구(5.22%), 영등포구(5.09%)가 이었다. 반면 구로, 은평, 동대문, 도봉 등 주요 비강남권은 1%대 초반에 머물렀다. 월세 상승의 격차가 뚜렷해지며 임차 시장의 양극화 현상이 심화되고 있음이 확인된다.
상징적인 변화는 초고가 월세 거래에서 확연하다. 올 들어 1,000만 원 이상의 초고가 월세 계약은 233건으로 집계됐다. 2018년 7건이었던 거래가 매년 늘어 7년 연속 군계일학의 증가세다. ‘에테르노청담’에서 보증금 40억 원, 월세 4,000만 원이라는, 새로운 최고가 월세 기록도 세워졌다.
월세가 폭등한 데에는 공급자와 임차인, 모두의 선택이 겹쳤다. 임대인은 보유세와 대출금 부담이 늘자 월세 선호로, 임차인은 대출 규제로 인해 자금 사정이 어려워져 월세로 유입되었다. 이 구조에서 초고가, 강남권 대형 단지는 새로운 투자와 거주 선호의 상징이 되고 있다.
이러한 초고가 월세 및 지역 간 격차 확대는 시장의 안정성과 금융·정책 리스크 확대 가능성이라는 중대한 메시지를 담고 있다.
지방 아파트 월세도 상승, 그러나 양상은 차별화
서울에만 국한된 현상은 아니다. 울산 아파트 월세도 3.21%의 상승률을 기록했다. 지난해(1.49%)보다 두 배 이상 높아진 수치다. 마스가(MASGA) 프로젝트 등 조선업 업황 호황이 이주 수요로 이어진 결과로 분석된다.
하지만 울산처럼 지역 산업의 호조에 일시적 수요가 유입된 특수 요인을 감안해야 한다. 또 최근 3년간 울산 지역은 2020년 6.76%, 2021년 7.92%, 2022년 5.42%와 같은 더 가파른 상승률을 보였던 전력(前歷)에 비해선 상대적으로 완만한 상승이라 할 수 있다.
즉, 전국적으로 아파트 월세 시장이 상승 국면에 있지만, 상승의 속도와 구조적 배경은 지역별로 다르다. 수도권·광역시 등 인구밀집 지역이 전국 월세 상승을 견인하는 상황에서 정책·금융 변화, 산업 호황 등 복합 요인이 결합되고 있다.
우리에게 주는 시사점과 검증
서울 아파트 월세의 급등은 단순한 수치상 변동이 아니라 정책·금융·거시경제적 변화가 촉발한 시장 구조의 전환점임이 확인됐다. 월세 전환 가속, 초고가 거래 양극화, 지역별 상승세에서 우리는 향후 정책 방향과 시장 참여 전략 모두의 재설계가 필요함을 시사받는다. 임차인 입장에서는 월세 부담이 중위소득의 20%에 근접한 상황에서, 지속적인 소득 대비 주거비 지출 관리를 위한 정책 개입과 사회 안전망 보완이 절실하다. 임대차 대출 규제, 임대소득 과세정책, 지역별 공급정책 등 다면적 접근이 필요해지는 시점이다.
이상의 데이터와 통계는 한국부동산원, 국토교통부 공식 실거래가, 언론 보도 등 신뢰할 수 있는 공적 자료에서 취합됐다. 이러한 시장 변화가 일시적 반등에 그칠지, 아니면 구조적 전환으로 이어질지 지속적인 추적과 추가 검증이 요구된다.
출처: 서울아파트 월세 상승률 3%대 돌파…평균 월세 147만원 / 한국경제 / https://www.hankyung.com/article/2025122161947