서울의 집값은 왜 오를까? 최근 발표된 정부 통계는 단순한 수치 너머에 지금 서울이 처한 근본적인 공급난을 드러낸다. 올해 상반기 공개된 국토교통부의 신주택보급률 및 관련 자료는 투자기회를 고민하는 우리에게 숙고할 만한 신호를 포함하고 있다.
서울, 절대적인 주택공급 부족이 지속된다
2026년 기준 서울의 주택보급률은 93.9%에 그쳤다. 이는 전국 평균(102.9%)은 물론 최근 몇 년간의 서울 자체 기록과 비교해도 매우 낮은 수치다. 2019년 고점의 96.0%에서 1~2%p 이상 하락하고 있다.
수치로 보면 서울에는 약 25만 가구의 주택이 부족하다. 415만9000가구가 거주 중이지만 실질적으로는 390만7000가구만이 존재, 2019년 이후 지속적으로 공급이 모자란 상황이 반복되고 있다.
더 주목할 점은 비아파트(다가구, 연립, 단독 등)의 공급마저 최근 몇 년간 크게 줄었다는 것이다. 아파트 시장은 물론, 전통적으로 임대 시장을 떠받치던 비아파트 부문까지 공급에 제동이 걸리면서 전반적인 주택 부족현상이 이어지고 있다. 신규 주담대, 전세가율 등 시장 주요 지표와 연동을 생각할 때, 이는 중장기적으로 가격 방어 요인으로 작용할 가능성을 높인다.
주거지표 개선 속도, 여전히 OECD 주요국 대비 열위
주택공급 부족은 서울만의 문제가 아니다. 통계적으로 나타나는 1000명당 주택수 역시 국내 전반의 현주소를 보여준다. 서울은 2023년 1,000명당 413.3가구에서 2024년 418.6가구로 소폭 증가했지만, 최근 4년간 연평균 증가폭(1.5%대)에도 못 미치는 상황이다. 전국적으로는 430.2가구로 나타났으나, OECD 평균(468가구), 유럽연합 평균(514가구), 일본(492가구)과 비교하면 상당히 낮다.
경제협력개발기구(OECD)나 유럽과 같은 선진국과 직접 비교했을 때, 한국의 주택재고량은 절대적으로 부족하며, 이 현상이 전국 기준은 물론, 서울과 수도권에서 더욱 도드라진다.
특히, 가구분화—즉 1, 2인 소형가구의 증가세가 빠르게 이어지고 있지만, 주택공급은 이를 따라가지 못하는 것이 지표로 드러난다. 이로 인해 소형 주택 수요가 폭발적으로 늘고 신축 분양, 재개발, 도시형생활주택 등 신규물량에 대한 대기수요가 높아질 수 있다는 해석이 가능하다.
수치 이면의 구조 변화, 투자시장의 의미는?
현행 주택보급률이나 주택 수 통계는 오피스텔, 외국인 가구 등을 제외하고 산출된다. 즉, 실제 주거수요에 비해 통계상 공급은 더 부족하게 산출되고 있다는 점도 인지해야 한다. 특히 오피스텔 시장 또는 외국인 주거수요에 민감한 도심지역에서는 기존 지표만으로 수급상황을 판단하기엔 정보 한계가 뚜렷하다.
2026년 들어서는 정부의 각종 규제와 금리, 시장 상황 변화 등 복합적 요인으로 비아파트 시장까지 공급절벽에 직면했으며, 규제완화 등 공급정책 개선에 대한 시장의 기대도 커지고 있다.
이러한 배경은 현 시점에서 신규 분양, 재개발, 재건축 등 구조적 공급확대가 가능한 상품이 중장기적으로 더욱 희소가치를 갖출 수 있음을 시사한다. 특히 도심 역세권, 소형 아파트, 도보거리가 우수한 주택의 기초자산 가치에 다시 관심이 쏠릴 가능성이 크다.
- 서울의 주택공급 부족은 일시적이지 않고, 글로벌 주요 도시와 비교해도 여전히 공급은 절대적으로 모자라다.
- 가구분화와 인구구조 변화가 서울의 주택 수요를 지속적으로 밀어올린다.
- 통계의 한계까지 감안하면, 실제 매물의 희소성 및 집값의 하방경직성은 더 뚜렷할 수 있다.
결국 서울 및 수도권의 실수요 주택, 특히 신규공급 및 입지경쟁력이 높은 상품일수록 투자자산으로서의 희소성과 가격방어력이 강조될 가능성이 높다. 당분간 단기간 공급 확충이 어려운 환경이 이어질 것으로 보이며, 도시 내 소형주택군 등 변동성 대비 방어력이 기대되는 대상에 대한 관심을 지속하는 것이 유리한 전략이 될 수 있다.
출처 : 서울 주택보급률 93.9%…집값 상승 원인 통계 / 파이낸셜뉴스 / https://www.fnnews.com/news/202601111806252502