서울의 내 집 마련, 이자 부담이 크다는 이야기는 자주 들려옵니다. 그러나 실제로 숫자로 확인해 보면, 시장의 양극화와 그 속의 기회까지 더 명확하게 읽히는 시점입니다.
1. 전국 주택구입부담지수, 꾸준한 하락세 후 소폭 개선
한국주택금융공사가 분석한 지난해 3분기 주택구입부담지수(K-HAI)는 전국 평균 59.6을 기록했습니다. 이 수치는 19분기 만에 60선 아래로 떨어진 결과로, 2020년 4분기(57.4) 이후 가장 낮습니다.
2022년 3분기 역대 최고치(89.3)에서 2024년 2분기(61.1)까지 7분기 연속 하락하다 올해 다시 소폭 반등, 4분기 63.7까지 올랐지만 1~3분기 내내 하락 흐름이 이어져 왔습니다. 결국, 부동산 시장의 과열이 꺾인 뒤 대체로 부담이 줄고 있었다는 신호입니다.
주택구입부담지수란 중위소득 가구가 중위가격 주택을 표준 대출로 구입한다고 가정할 때 주택담보대출 원리금 상환 부담을 의미하며, 소득의 25.7% 내에서 적정 부담 수준을 산출합니다. 59.6이라는 수치는 적정 부담액의 59.6%, 즉 소득의 약 15% 수준으로 원리금 상환을 부담한다는 뜻입니다.
지수 하락은 정책·금리 환경의 변화, 주택가격 안정화 등이 만들어낸 결과로 읽을 수 있습니다. 하락세가 꺾이고 다시 소폭 반등하는 상황은, 추가적 조정 가능성은 남았지만 일부 가격 안정 신호가 나타난다는 긍정적 해석도 가능합니다.
2. 서울, 이자 부담·구입부담지수 전국 최고치…명확해진 시장 양극화
수도권 내에서도 가장 이목을 끄는 지역은 서울입니다. 지난해 3분기 서울의 주택구입부담지수는 무려 155.2로, 전 분기(153.4)보다 1.8포인트 상승했습니다. 전국 17개 광역시·도 중에서도 최고치였습니다.
이 지수가 의미하는 바는 명확합니다. 서울에서 주택 구입 시 중위소득 가구는 소득의 약 40%를 주택담보대출 상환에 사용하고 있습니다. 이는 전국 평균(15% 안팎) 대비 거의 3배에 이르는 수치로, 서울 실수요·투자 수요 모두 높은 진입장벽이 이어진다는 뜻입니다.
지역별로도 세종(95.1), 경기(77.9), 제주(69.5), 인천(63.6)이 전국 평균을 웃도는 반면, 전남(27.7), 경북(28.0), 전북(31.1) 등 지방권은 부담이 상대적으로 낮은 편입니다. 이러한 이자 부담 격차와 시장 양극화는 앞으로의 투자 전략 수립에 중요한 단서가 될 수 있습니다.
특히 서울은 2024년 4분기 157.9 이후 하락하다가 3분기 들어 다시 상승세로 전환했습니다. 대출 규제, 금리 변화, 시장 심리가 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있지만, 높은 부담을 감수하더라도 여전히 실수요와 투자수요가 공존하는 시장이라는 점이 재차 확인되었습니다.
3. 이자 부담 증가 속, 새로운 투자 접근 방법
서울 집값 매수자 부담이 커진다는 사실은 단순히 ‘진입장벽이 높다’로만 해석할 수 없습니다. 고금리 상황에서의 구입부담은 크게 두 가지 신호를 보여줍니다.
- 첫째, 금리 정상화 혹은 완화 움직임이 본격화된다면 이자 부담이 빠르게 경감될 여지도 있다는 점입니다. 현재의 이자 부담 수준이 역사적 최고치라기보다는 순환적 변화 속 일시적 피크에 가까울 수 있다는 것이죠.
- 둘째, 진입장벽이 높은 시장일수록 심리적, 내재적 버팀목이 강합니다. 주택 보유자의 매물 출회가 지연될 가능성이 높고, 가격의 급격한 조정 위험은 제한적으로 분산될 수 있습니다. 이는 조정기 진입 투자자에게 기회가 될 수 있으며, 청약·분양 시장이나 생활형 수익형 부동산에 대한 관심 증가로도 연결될 수 있습니다.
- 셋째, 지방의 부담 수준이 낮은 지역들 역시 포트폴리오 다각화·내 집 마련 진입 시기 전략 모색에 적합합니다. 전국 평균 이하 지역의 저가-저부담 효과는 향후 시장 회복 국면에서 기대수익률의 기반이 될 수 있습니다.
주택 시장은 여전히 지역 양극화, 시장 심리, 금리 최종 방향성 등에 따라 다양한 전략이 요구됩니다. 서울과 수도권 ‘핵심 입지’, 그리고 저평가·저부담 지방권 모두 자신만의 투자 논리가 필요하지만, 현재의 상대적 부담 상황을 정확히 이해하면 새로운 진입 기점과 장기적 기회를 선별할 수 있다는 점이 핵심입니다.
시장은 단기적인 이자 부담의 증가세와 함께 구조적으로 변하고 있습니다. 단순히 ‘비싸니 어렵다’는 결론 대신, 금리 방향과 규제, 시장 분위기 변화를 주시하면서 각자의 여건에 맞는 매매·임대 전략을 고민해야 할 시기입니다.
결국, 수치상 높은 부담은 ‘침체’를 예고하기보다는 미래 금리 하락·정책 완화 국면에서 가격 회복 및 회전율, 신규 진입 기회를 선별할 수 있는 신호로 해석할 수 있습니다. 시장의 구조와 데이터를 면밀히 따져 한 발 앞선 전략을 수립한다면, 올해 역시 뜻밖의 투자 기회를 포착할 수 있을 것입니다.
출처: 서울 집 매수 이자 부담 증가…주담대 상환 40% 육박 / 한국경제 / https://www.hankyung.com/article/2026010510176