새해가 시작되기도 전에 대출 규제 강화 소식이 연이어 나오고 있습니다. 혼란스러운 정책 환경 속에서 주택 거래와 투자 방향을 고민하는 분들이 많습니다. 하지만 규제가 강화될수록 오히려 새로운 투자 기회도 생깁니다.
은행 대출 환경, 생각보다 더 까다로워진다
올해 은행권 가계대출 총량은 금융당국의 엄격한 사전통제에 들어갑니다. 연초부터 대출 관리에 철저를 기하겠다는 당국의 방침이 명확히 드러났습니다. 내년 초 대출 문턱이 급격히 낮아지는 일을 미연에 막겠다는 의도입니다.
은행권의 대출 총량 목표는 매년 새로 설정되지만, 올해 목표치를 초과했다면 그만큼 내년 한도에서 차감된다(페널티 적용)는 점이 특징입니다. 은행 입장에선 대출 확대에 신중해질 수밖에 없으며, 자격 요건이나 심사 기준도 보수적일 수밖에 없습니다.
이러한 환경에선 대출 조건에 맞는 우량 차주, 즉 주택담보대출을 어렵더라도 소화할 수 있는 신용도 높은 수요자에게 유리한 시장이 전개될 공산이 크다 볼 수 있습니다.
고액 대출 규제, 구조적인 시장 변화 예고
주택금융신용보증기금(주신보)의 출연요율이 내년 4월부터 대출 규모에 따라 달라집니다. 대출금이 클수록 은행이 내는 출연금 부담이 늘어나고, 반대로 소액 대출은 비용 부담이 줄어듭니다.
게다가 내년부터는 은행이 이 추가 비용을 대출 금리에 반영할 수 없도록 제도화되었습니다. 즉, 고액 주담대를 원하는 수요자에겐 상대적으로 불리한 환경이 현실이 됩니다. 은행들은 고액 대출 공급에 소극적으로 변할 가능성이 높고, 이를 적극적으로 취급할 유인은 감소합니다.
이런 흐름이 지속된다면, 중저가 주택 시장 쪽에서 상대적으로 매수 기회가 커질 수 있습니다. 실수요 중심의 우량 중저가 주택 거래가 늘어날 여지가 생기는 것입니다.
대출 구조 다양화와 새로운 금융상품 등장
내년 하반기엔 ‘유한책임대출’이 도입될 계획입니다. 이 상품은 차주(대출자)의 상환 책임을 주택 등 담보물에 한정하는 것이 특징입니다. 만약 집값이 하락해도 차주는 주택 가치까지만 책임을 지고, 추가 상환 의무가 없게 됩니다.
여기서 중요한 점은, 은행도 이런 신상품에 대비해 담보가치 평가를 더욱 보수적으로 적용할 것이라는 점입니다. 대출 공급이 대폭 늘지는 않겠지만, 본인의 위험 허용 한계를 분명히 할 수 있는 상품이라는 측면에서 자금 운용 유연성을 추구하는 수요자에게는 새로운 선택지가 될 수 있습니다.
덧붙여, 내년 1월부터는 은행의 주택담보대출 ‘위험가중치’도 15%에서 20%로 상향됩니다. 그만큼 은행이 자체적으로 건전성 관리를 강화한다는 의미이며, 장기적으로는 25%까지 정상화될 전망입니다.
이는 주담대 심사가 더욱 보수적으로 바뀌고, 전반적인 가계부채의 속도 조절이 이뤄질 수 있다는 신호로 볼 수 있습니다.
우리에게 주는 시사점
금융 환경이 급격히 보수적으로 전환되는 한 해가 될 것으로 보입니다. 대출 환경 변화는 우려만큼 기회도 내포하고 있습니다.
- 고액 대출 수요가 억제될수록 중저가 주택이나 실수요 중심 시장에서 상대적 오픈된 공백이 형성될 수 있습니다.
- 대출 구조의 다양화, 예를 들어 유한책임대출 등은 위험 통제가 필요한 개인 투자자·자산관리형 수요자들에게 새로운 옵션으로 부각될 수 있습니다.
- 강화되는 금융 건전성 기준은 단기적으로 불확실성을 키울 수 있으나, 중장기적으로 건전한 시장 환경 구축에 기여하며 차별화된 투자 기회를 만들어낼 수 있습니다.
시장 전반이 보수적으로 변하면 변할수록 기초체력 있는 실수요자, 중저가 단지 내 우량 매물, 차별화된 대출상품 활용 등 ‘틈새전략’이 중요해집니다. 새해엔 이러한 변화 속에서 자신의 상황과 자산전략에 맞는 새로운 투자 포인트를 찾아볼 시점입니다.
출처: 대출 규제 강화와 내년 집값 전망 주요 이슈 / 매일경제 / 기사 링크