규제는 강화됐는데 가격은 왜 멈추지 않았을까
2025년 말 부동산 시장에서 동시에 벌어지고 있는 일들
최근 부동산 관련 뉴스를 쭉 보면 한 문장으로 요약하기가 쉽지 않다.
대출 규제는 강화됐고, 이상거래 조사도 늘었으며, 공급 계획도 계속 발표된다.
그런데도 서울을 중심으로 가격은 쉽게 꺾이지 않는다.
지금 시장에서 실제로 동시에 벌어지고 있는 현상들을 분리해서 정리해보는 데 목적이 있다.
1. 거래는 줄었는데 가격은 유지된다
과열이 아니라 압축된 시장의 모습
최근 서울 아파트 가격은 장기간 상승 흐름을 이어가고 있다.
주간 단위 상승률 자체가 과거 급등기만큼 크지는 않지만, 상승 흐름이 멈추지 않고 지속된다는 점이 특징이다.
여기서 중요한 점은 거래량이다.
지금의 시장은 거래가 활발해서 가격이 오르는 구조가 아니다.
– 거래량은 줄어들었는데 가격은 특정 지역을 중심으로 유지되거나 상승
이 조합은 보통
수요가 강해서가 아니라 공급과 선택지가 제한된 상태에서 나타난다.
즉, 시장 전체가 뜨거운 것이 아니라
거래가 가능한 구간과 그렇지 않은 구간이 강하게 갈라진 상태라고 보는 편이 맞다.
2. 공급 뉴스는 많은데, 실제 입주는 줄어든다
계획된 공급과 완성된 공급의 차이
연말을 앞두고 여러 매체에서 내년 분양 계획 물량이 언급됐다.
전국 기준으로 보면 20만 가구 이상, 많게는 25만 가구가 넘는 숫자가 제시된다.
하지만 이 숫자는 분양 계획이다.
분양 → 착공 → 준공 → 입주
이 과정을 모두 통과해야 시장에 실제로 영향을 미치는 공급이 된다.
최근 기사들이 공통적으로 지적하는 부분은 다음이다.
– 분양 계획은 늘지만
– 실제 착공과 준공으로 이어지는 비율은 낮아지고
– 수도권, 특히 서울의 입주 물량은 빠르게 줄어든다
서울 기준으로 보면 2026년, 2027년 입주 물량은
이전 몇 년과 비교해 뚜렷하게 감소하는 구간에 들어간다.
이 구간은 숫자보다 체감 효과가 크다.
3. 입주 공백이 만들어내는 압력
전세·월세 시장에서 먼저 나타나는 변화
입주 물량이 줄어들면 가장 먼저 반응하는 시장은 매매가 아니라 임대시장이다.
최근 서울 월세 시장에서는 다음과 같은 현상이 동시에 관찰된다.
– 월세 매물 수는 증가, 실제 거래 건수는 감소
겉으로 보면 공급이 늘어난 것처럼 보이지만,
실제 의미는 조금 다르다.
이는 임대 조건이 세입자가 쉽게 받아들이기 어려운 수준에 근접했다는 신호로 해석할 수 있다.
전세에서 월세로의 전환,
월세 금액의 상향 조정,
보증금 구조의 변화 등이 한꺼번에 나타나는 시기에는
매물은 많아 보이는데 체감 부담은 커지는 현상이 자주 발생한다.
4. 가격이 오르는 지역은 정해져 있다
전 지역 상승이 아닌 집중형 상승
최근 통계를 보면 상승률이 두드러진 지역은 매우 제한적이다.
– 서울 내에서도 특정 구, 수도권에서도 생활권이 명확한 일부 지역
이들 지역의 공통점은 다음과 같다.
– 대체가 쉽지 않은 주거 수요
– 직주근접, 학군, 생활 인프라 중 최소 2개 이상 결합
– 단기 공급이 거의 없는 구조
반대로 이 조건에 해당하지 않는 지역은
거래 부진, 가격 정체, 체감 침체가 동시에 나타난다.
즉, 지금의 시장은
서울 vs 지방이 아니라
선택받는 생활권 vs 그 외 지역의 구도에 가깝다.
5. 1기 신도시 정비사업 뉴스가 의미하는 것
속도에 방점을 찍은 정책 신호
정부는 1기 신도시 정비사업과 관련해
패스트트랙 적용, 행정 절차 간소화, 부담 완화를 반복해서 언급하고 있다.
이 정책 메시지가 의미하는 바는 분명하다.
– 사업을 막겠다는 신호가 아니라
– 진행되도록 구조를 바꾸겠다는 방향성
다만, 이 역시 즉각적인 공급 증가로 이어지지는 않는다.
정비사업은 여전히 시간·절차·이주·재원이라는 단계를 거친다.
정책은 방향을 바꾸지만, 시장은 속도로 반응한다.
6. 교통 계획이 반복해서 등장하는 이유
개통보다 중요한 것은 기대의 누적
GTX, 도시철도 연장, 철도 운영체계 통합 같은 교통 관련 뉴스는
이번 기사 묶음에서도 반복적으로 등장한다.
이런 뉴스들이 자주 나오는 시기의 특징은 명확하다.
– 단기간에 변화가 일어나기보다는
– 중장기 계획이 누적되며
– 기대가 먼저 형성되는 구간
교통 뉴스는 보통 개통 시점보다 훨씬 이전부터 시장 인식에 반영된다.
그래서 교통 이슈가 많아지는 시기는
실제 변화보다는 지각 변화가 먼저 나타나는 구간이라고 볼 수 있다.
7. 이상거래 조사 강화가 보여주는 또 하나의 단면
국토부의 이상거래 조사 결과도 함께 발표됐다.
적발 건수 자체보다 중요한 건 조사가 상시화되고 있다는 점이다.
이 현상은 시장에 다음과 같은 영향을 준다.
– 거래 절차는 더 보수적으로 변하고
– 비정형 거래는 줄어들며
– 거래량은 위축되기 쉬워진다
하지만 이 역시 가격을 즉각적으로 끌어내리는 장치라기보다는 시장 참여를 왜곡하는 요인에 가깝다.
결론. 지금 시장을 정리하면
공급은 계획으로 존재하고
입주는 공백이 나타나며
가격은 선택된 지역에서만 유지되고
정책은 방향을 바꾸되 속도는 시장에 맡겨진 상태이다.
참고한 기사들
https://www.yna.co.kr/view/AKR20251224142800003
https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156736784
https://www.hankyung.com/article/2025122549981
https://www.fnnews.com/news/202512251917095988
https://www.hankyung.com/article/2025122549221
https://www.fnnews.com/news/202512261025401161
https://www.mk.co.kr/news/realestate/11588889
https://www.hankyung.com/article/2025122654316
https://www.korea.kr/briefing/pressReleaseView.do?newsId=156736505
https://www.mk.co.kr/news/realestate/11588890
https://www.hankyung.com/article/2025122547487
https://www.fnnews.com/news/202512261503492725
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148956975
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148957154
https://www.hankyung.com/article/2025122662477
https://www.hankyung.com/article/2025122437431
https://www.hankyung.com/article/2025122549191
https://www.hankyung.com/article/2025122670287
https://www.yna.co.kr/view/AKR20251227041900002